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大发快3有黑慕

来源:楼市资本论

7月12日,绿地控股发布2019年上半年业绩快报。在营收、利润、收益等指标“稳中快进”的同时,绿地特意强调,截止6月底,其资产负债率下调至88.22%,比去年末下降了1.27个百分点。

楼市资本论获知,去年,绿地总资产突破万亿元,达到10037亿元,成为上海首家资产破万亿的房企。但其总负债目前仍高达8775.8亿,相比2018年末上海市政府债务余额仅5034.9亿元,债务率为41%。

不比不知道,一比吓一跳!作为上海下属国资企业,绿地控股的债务规模,竟然比上海市政府负债还高。让人不能不为绿地“钱”景捏一把汗。这对已届国企退休年龄的掌门人张玉良来说,挑战着实不小。

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绿地负债超出上海市政府3000亿

作为沪系房企的代表,绿地控股曾经执行业牛耳,与碧万恒等巨头同台竞技。在其最风光的2013-2014年度,绿地年度销售面积力压恒大、碧桂园,实现行业登顶;年度销售额仅次于万科,高居行业第二。

此后,绿地的行业排名开始一路滑落:2015年以 2015.1亿元销售额退居行业第三;2016年销售2513.1 亿元,退至行业第四;2017年销售3042.1亿元,跌至第六位,同期万科、恒大、碧桂园三家均超5000亿元。

2018年,绿地董事长张玉良锁定销售目标4000亿,但当年仅实现3812.2亿元,行业排名仍维持第六位,与房企一线阵营渐行渐远。

在规模扩张放缓的同时,绿地的债务规模却持续增长。总负债自2015年的5286.0亿一路飙升,至2018年高达9276.2亿,三年净增4000亿;资产负债率也从88.04%增至89.49%,双创历史新高。

▲上海市财政局预算报告截图

楼市资本论据上海市财政局的预算报告,截至2018年底,上海市政府债务余额仅5034.9亿元,债务率为41%。绿地同期债务规模比上海市政府高出4000亿,负债率是上海市政府的两倍多,这种高杠杆显然难以长久维持。

如果剔除预售房款对总负债的影响,以净资产负债率来反映真实负债情况。截至2018年末,绿地有息负债余额2689亿元,减去持有货币资金810.2亿元,再除以净资产1089.3亿元,计算可得净负债率约为172%。

楼市资本论发现,碧桂园、万科、保利、中海等与绿地规模相近的房企,同期净负债率分别是49.6%、30.9%、80.55%、59.5%。行业内横向对比,绿地的财务状况也不容乐观。

今年上半年,绿地控股加快项目周转和结转、加强应收账款回收,着力下调负债率。但从半年报来看,总负债尽管下降了500亿,但资产负债率仍高达88.22%,依然没有得到根本改善。

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张玉良破格连任,规模剑指5000亿

尽管近五年来债务高企,业绩表现不尽人意,张玉良对绿地的未来仍信心不减。他在去年10月高调推出绿地新一轮战略规划,宣称房地产主业在未来三年,年均销售规模要保持在5000亿元左右。

楼市资本论注意到,张玉良1956年出生于上海,毕业于山西大学。1986年开始任职上海市农业委员会,1992年以上海农委副主任身份领衔创建绿地。由上海农委和建委各出资1000万成立的绿地总公司,大量参与上海棚户区改造项目,很快成长为一家规模房企。

在世纪之交中国那一轮国企改革潮中,张玉良适时推出职工持股会,以每股一元的价格向员工增资扩股。到2003年,职工持股会已经拿到绿地59%的股份,压倒农委和建委两大国资股东,成为绝对控股绿地的第一大股东。张玉良直言其改制意图,就是避免被国家管死,将企业的命运交由董事会而不是哪个政府领导来决定。

但随着国企管理层收购在社会上广受病垢,绿地改制很快被叫停,其组织关系在2009年转隶上海国资委,职工持股会的股权也回调到46%,重新实现了国资绝对控股。不过,幸运的是,上海国资委并没有介入绿地的具体经营。到2015年绿地成功在A股上市,张玉良一直稳坐大位,执掌绿地。

2018年,张玉良年满62岁,按照国企领导60周岁退休的规定,交棒的时候到了。但坊间报道,这个工作狂并没有任何交棒的打算:一天飞三个城市,依然大块吃肉,用一斤的酒量和地方官员们谈笑风生。当年11月,绿地控股第九届董事会选举张玉良为董事长并任总裁。

在破格连任后,张玉良举65岁连任格力集团董事长的董明珠为例,表示要继续为国家做贡献。他说,绿地是混合所有制企业,他连任董事长,并不是由上级党政机关来任命,而是由股东选举产生,这里面也有国有股东的信任。

他还对媒体大打感情牌。声称作为绿地的创始人,“对企业的感情更深,企业就像自己的孩子一样,时间越长感情越深。”

为全力完成5000亿销售目标,张玉良连任后加快了拿地节奏。资料显示,今年上半年,绿地控股斥资416亿元,拿地面积1795万平方米,仅次于碧桂园的2924万平方米,高居行业第二。

绿地做大规模的勃勃雄心,于此可见一斑。不过,在急速追求规模扩张,也让绿地不得不加快周转速度,爆出违规施工、死伤事故等事件。

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违规施工,绿地郑州被罚571万

7月3日,郑州市城市管理局网站公布行政处罚公示,绿地旗下两家公司——河南绿地商城置业有限公司和河南瑞海房地产开发有限公司,因违规施工分别被罚款406万元和165万元。

绿地在2004年5月正式进驻郑州,成立了河南老街坊置业有限公司。上述两公司分别由河南老街坊持股80%和100%,此次违规事由包括:未取得施工图设计文件审查合格书擅自施工、未按规定办理工程质量监督手续擅自施工、未按规定依法办理建筑工程施工许可证擅自施工;施工图设计文件未经审查擅自施工、未按规定办理工程质量监督手续擅自施工、未取得建设工程施工许可证擅自施工。

楼市资本论注意到,除了违规施工,绿地还在40天内连发两起死亡事故:

先是4月1日,绿地澳洲开发项目悉尼NBH工地发生脚手架坍塌事故,造成一死一伤;

接着在5月7日,江苏省住房和城乡建设厅通报,扬州市江都区(荣华)房地产开发项目工地发生物体打击事故,致1人死亡。该项目由江苏省建筑工程集团第一工程有限公司总承包,系绿地旗下子公司。

5月底,媒体还曝出绿地郑州项目拖欠农民工工资。据报道,绿地在郑州的滨湖国际城,共拖欠农民工工资1200万元,涉及10个班组,220多人。绿地方面解释欠款理由是建筑公司面临破产,导致工资没有发放给工人,绿地高层正在协商支付通道。

根据wind数据,绿地控股存货周转率和总资产周转率分别是0.53和0.37。而240多家上市房企,这两项指标的中位值分别为0.28和0.19。另据《国际金融报》统计,前30强房企中,绿地的周转速度最快。

老骥伏枥,志在千里。

张玉良以退休之年,引领绿地勇攀5000亿规划高峰,斗志不衰,勇气可嘉。不过,绿地在8000亿负债高压之下,的确应该建立相应的新机制。

扩张路上,如何协调好高增长、高负债和高周转的平衡关系,绿地需要勇气,更需要智慧。

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