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原标题:一财朋友圈·卢文曦 | 6月房价下跌城市增加 下半年入市机会临近?

6月楼市尤其是二手房价格出现快速降温,为什么?资金端抽紧信号不断,楼市淡季压力加重,下半年入市机会来了?

近期上半年各种数据相继出炉,楼市也交出“中考”成绩单。国家统计局数据显示,6月70个城市房价指数稳中有降,值得关注的是二手房环比下跌城市陡增,达到20个,创今年下跌城市数量记录。

如何解读楼市数据,拐点到了吗?

四因素致楼市降温苗头显著

笔者就6月楼市数据做了归纳,发现主要有三个特点:

1.新房价格下跌城市增多,跌幅扩大。新房环比下跌城市有5个,比5月增加3个。指数下跌幅度最大城市是宜昌,下跌0.4个百分点,而5月指数环比最大下跌幅度才0.1%。

2.二手房降温更显著,大面积出现下跌。6月有20个城市二手房指数环比下跌,比5月增加9个。最大下跌幅度为0.8%,而5月最大跌幅为0.4%。一些三、四线城市二手房本身上涨动力不足,比如常德、贵阳、湛江等,而一些二线城市二手房涨幅也受到抑制,比如南京6月环比涨幅为0.4%,远低于5月涨幅1.3%。

3.一线城市新房价格仅北京下跌,二手房价格全体停涨。一线城市中新房只有北京新房价格指数下跌,不过跌幅只有0.1%。二手房市场一线城市全面停涨。上海、深圳环比下跌0.1%,北京、广州价格持平。

从这些数据特点可以看出,6月楼市尤其是二手房价格出现快速降温,主要有四方面的原因:

首先,调控措施密集出台。从二季度开始不少城市加大调控力度和密度,尤其是5月住建部约谈一批房价上涨过快城市,紧接着这些城市调控加码手段亮相,这给其他上涨城市压力,因此今年二季度调控打补丁的城市越来越多。政策打压下,楼市降温意料之中。

其次,小阳春后购买力接续不足。当前一些城市在人才引进上做突破口,楼市调控政策本身并没有太多松动,因此,这轮行情本质上是预期推动,前期积压的客户在小阳春行情助力下抓紧入市。但是从房企销售数据能看出,二季度后期增长动力有所减弱,换而言之,后续购买力不足,没有成交量的支持,房价不具备持续上涨动力。

再次,二手房市场化程度高。新房入市价格审批会收到指导,价格不能定太高,今年像湖北恩施州就给房价下调也划定红线。但二手房完全是小业主自己真实意愿的表达,能真实反应市场冷热。随着政策密集加码,楼市降温预期提升,为促成交易,业主会主动下调挂牌价格或者扩大议价空间,房价进一步下滑在所难免。

最后,淡季压力渐显。经过小阳春集中放量后,市场本身需要喘息,6月是传统淡季前奏,价格调整是大概率事件。

资金端抽紧信号不断 楼市淡季压力加重

6月房企销售数据相继公布,笔者发现,不少房企今年上半年销售业绩出现同比下降,有的房企上半年只完成全年40%销售任务,下半年去化压力增加。

一边是去化压力增加,资金回笼受到考验。另一边是融资端受到限制。中原地产研究中心统计数据显示,房企在4月创造单月融资2600亿元的年内高峰后,在5月前两周,虽然遇到小长假,但融资额继续高位运行,融资接近800亿元。但下半月有逐渐减少的迹象,5月下半月合计融资只有600亿元左右。

伴随国内融资抽紧,房企开始寻找新的突破口。6月以来,超过15家房企进行了境外融资,总规模超过30亿美元。不过海外发债也戴上了“紧箍咒”,7月12日,发改委发文再添海外融资限制,要求房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。融资资金的用途受到严格管控。

与此同时,不少地方政府加强楼市监管,调控政策或有加码,在这种不确定下房企回笼资金的意愿更强,以价换量或是不二法则,预计房价涨幅或进一步收窄。

7月是传统淡季,对二手房市场影响或更为明显。笔者了解到,近期看房量有所减少,对成交不利;而议价空间稳定在某一区间对买家的刺激度减少,同样对成交不利。所以,笔者预计7月二手房价格还有下滑空间。

下半年入市机会来了?

作为普通消费者,可能对这些抽象数据很难理解,并且有可能数据和实际感受有较大差异。原因在于普通买家关注的是某个板块甚至是某几个小区的情况,而统计局数据是全市的情况,就好比大盘指数在涨,而你手中的股票甚至是跌的性质差不多。但从客观程度来看,统计局数据是能反映整体市场情况,如果连续3、4个月来看指数环比涨幅的话,可以看出短期趋势,这对判断市场走向有参考价值。

从这几个月的趋势来看,笔者认为,楼市会小幅降温,原因在于:

下半年房企面临挑战,首先是资金压力,这也是最大的问题。二季度开始,房企融资收紧信号就出来了,最早是银保监会发的23号文,明确要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资,并重点强调了要加强对银行、信托等金融机构对房地产行业的放贷监管工作,另外对违规给个人买房加杠杆也予以警示。所以近期先是信托机构被约谈,最近一些银行也被约谈。近日国家发改委也发通知,要求新融资只能用于置换一年内到期的中长期海外债务,同时还需就债务规模、期限等进行备案登记。可以预见,下半年房企资金压力会越来越大。

第二,一些城市调控还在加码,市场不确定性在增加。想完成销售任务必须加把劲,别看龙头房企销售总量还行,但下半年不努力的话,有可能全年销售业绩受到影响。此外还有一些房企没有完成上半年销售指标,要完成全年指标只能在下半年发力,7、8月份虽然是淡季,但是在短暂休整喘息后会有房企提前抢跑,不会等到金九银十了。客户争夺战也会比较激烈,哪个项目开盘晚了可能会错失客源,进而影响销售业绩,因此房企会抓紧出货。这对于买家而言是有利局面,可挑选产品多了,并且基于房企之间的竞争,谁也不敢开高价。

对于上海这种一线城市,笔者认为,下半年市场预期还是比较平稳的,预计推盘量会略有增加,而且价格也不会有明显变动,以正常波动为主,想买房的或许是不错的入市时间窗口。

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