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原标题:独家|知情人士曝新城40项目出售近收尾:账面资金或达安全值

来源:21世纪经济报道

宠辱不惊,看庭前花开花落。商场如战场,经历黑天鹅事件的新城董事长位置不好坐。从该公司年中经营会议发出的照片来看,王晓松上位之后,消瘦不少。7月23日,在新城控股(601155.SH)公告拟出售40项目之后,新城股价再次跌停,7月24日,截至发稿时止,新城股价开始回调。21世纪经济报道记者通过多名接近新城知情人士处获悉,目前新城拟出售的40项目资产包几近出售完毕。这两天,王晓松电话已被打爆,不少合作伙伴与同行打电话咨询项目资产包详情。

21世纪经济报道此前从接近王晓松的知情人士了解到,新城此次处置资产几乎都为平价出售。新城已开展一系列举措实现资金安全防护。

实际上,7月3日晚王晓松接任董事长后,新城一系列自救动作已铺开。除了主动拜访银行、金融机构之外,王晓松还作出了一个重要的决定:将一批今年上半年获取的项目股权平价出售,以收回部分上半年已支付的土地款。这批项目的出售,保守估算,至少可以回笼150亿资金,且各接盘方给到新城的付款方式和周期均对新城有利。

新城2018年年报显示,新城有295个在建项目,2018年新增164幅土地。2019年上半年新增住宅用地72幅,土拓货值排名行业第五,新增商业用地21幅。此次转让的项目为2019年上半年新增地块,不涉及在售项目,都是处于前期阶段的项目,尤其是一些新城不操盘的合联营项目。上述知情人士认为,新城通过平价转让这些项目,收回土地款,增加现金流,可以增强公司经营的“安全垫”,增厚防范风险的“防火墙”,企业后续经营的安全性、稳健度都会更好。

知情人士透露,新城7月销售回款水平或再上一个台阶。从历史数据看,新城月销售额开始呈现逐月攀升态势:4月213.95亿元,5月247.59亿元,6月295.49亿元。由于7月未过完,经营数据还未统计,记者尚无法验证新城7月销售数据真实性。但知情人士透露,新城在7月悄然启动各地项目促销,包括借周年庆加大员工买房优惠福利。

从此前新城方面释放的信息来看,新城营销部门正在积极组织销售计划,加快销售进度,增加销售回笼。加之上半年新城控股已经完成的1224亿销售额,新城完成今年全年2700亿销售目标较有保证。同时,新城去年操盘项目销售回款率达到行业较高的92%,以今年加强风险把控、进一步提升销售回笼的情况预判,新城的回款率仍可保持高位、回款绝对金额保持快速增长。

可以肯定的是,新城经过这一轮资金回血,增加了足够的防御现金流,足以应对公司下半年刚性经营支出及到期债务偿还,以及下一步的应对风险处置。在短期内,新城能够回流这么多现金,也表明了过往风控的严苛到位。

据新城7月8日公告披露,新城在2019年下半年到期的公开市场融资金额约63亿元,下半年到期的金融机构借款为70亿元。截至2019年6月30日,新城货币资金余额约450亿元,其中受限资金约60亿元。货币资金对于下半年到期的有息负债的覆盖倍数约为3倍。

上述知情人透露,此次资产包转让,来自新加坡的仁恒置地(Z25)是第一个完成交易的。由于此前两家公司没有合作项目,交易结构设置也是此次多个接盘方中最为复杂的。但仁恒在战略合作方面表现出了商业敏锐度与反应速度,决策快速高效,仅花6天时间便完成了对新城多个项目的尽调、收购。上述知情人士评价,这与仁恒一贯求精求稳的投资开发风格大相径庭,也从一个侧面反映了行业变化繁复,企业在当中也在不断求变。

值得关注的是,新城在出售的大部分项目中,仍会保留少量股份。新城7月22日晚发公告称有5个项目已签订股份转让协议,其中之一便是今年4月9日以1.6185万元/平方米楼面价拿下的常熟项目。仁恒收购了该项目85%股权,由新城保留15%股份。该项目已于7月23日完成股权转让。公开资料显示,项目所在的文化片区,也是整个常熟的核心片区。项目周边有两个楼盘,一是即将入市的金融街金悦融庭,一是中南林樾。网上信息显示,金融街金悦融庭均价约在2.49万元/平方米。

随着仁恒的加入,新城常熟项目从新城独资开发变成了合作开发态势,项目中保留了部分原新城团队人员。项目公司常熟新城悦欣房地产开发有限公司成立于今年4月28日。从第三方查询工具来看,目前该项目公司还未显示工商变更。

仁恒与新城合作的项目不止这一个。仁恒还会陆续接盘新城资产包其他项目。此外,记者了解到,金科、招商均为接盘方。这两家是新城合作伙伴,股权交易上手续简便很多,两家各自收购的项目都有10个左右。

多个事件指向,目前的一系列举措保证了现金流安全,这也是银行看重的指标之一。以王晓松主导的管理层,对后续融资仍然持积极应对态度。但银行方面对新城的态度不甚明朗。某银行已全面停止新城新增贷款,但此事未经求证。业内人士指出,下一步对于新城来说,最关键的是四大行以及招商银行的表态。新城与招商银行的合作占比最大。而招商银行股份有限公司通过交银施罗德新成长混合型证券投资基金间接成为新城前十名流通股东之一。 据记者观察,目前来看,新城金融业务一切如常。

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