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原标题:广州冼村控规获批,CBD最后的旧改进程加快

记者 | 王静

“有个成语叫做’见缝插针’,这里就是见缝盖房子,建回迁房,三期在今年全面开工了。”虽然仍有村民尚未与开发商签署协议,但广州冼村的旧改进程已经进入了快车道。

近日,广州市规划和自然资源局网站公布了《冼村地块控制性详细规划》,该规划已经通过广州市政府批准并正式生效。

戴德梁行估价部高级助理董事曾国胜评价称,“控规批了,意味着项目改造方案就可以落地,进程加快。”

冼村位于珠江新城核心区东侧,是广州CBD里最后一个城中村。涉及冼村路以东,黄埔大道以南,猎德大道以西,金穗路以北的冼村地块,以及猎德大道以东的冼村小学及周边拟扩建地块,合计规划调整范围面积27公顷。

新规划共规划人口2.2万人,将在改造地块总建筑面积不变的情况下,适当放宽融资区限高,增加居住面积,新增20处公服设施。

调整后规划显示,冼村改造范围计容总建筑面积107.7万平方米,容积率6.99,与原控规一致。回迁区计容总建筑量为62万平方米,其中住宅42.5万平方米,公共服务2.5万平方米,商业与公寓17万平方米。融资区建筑面积45.7万平方米,均为商业或商务功能。

建筑限高方面,紧邻冼村路、靠近地铁18号线冼村站的商务商业混合用地限高300米,这意味着珠江新城可能又会增加一栋300米的摩天大楼。

此外,居住商业混合用地与商办居住混合用地限高150-200米;二类居住用地(城市居民住宅用地)限高100-150米。预计冼村也将崛起一片“摩天住宅”。

回顾冼村的改造历史,2010年,冼村三旧改造方案通过;2011年3月,冼村进入全面拆迁阶段,同年央企保利地产获投中标承接旧改。

2012年9月,冼村复建安置地规划规获得批复;2014年大部分冼村村民已完成签约;2015年1月份,冼村股东代表大会高票通过,冼村改造工程将全面开工;3月,冼村首期回迁房复建开工;2016年6月,冼村回迁样板房正式开放。

2018年,广州市城市更新领导小组会议审议通过冼村改造调整方案,再到今年3月,《冼村地块控制性详细规划》在市规委会城市更新专业委员会上获得全票通过。在将近十年的更新改造过程中,这片位于广州CBD核心区的村落逐步迎来了新生。

保利冼村旧改项目发言人张松青在解释此次修改控规的原因时指出,“2017年’331’政策后,公寓和住宅性质有了变化,村民现在想要的是住宅,这次调整就是把以前的公寓改成住宅了。”

虽然更新进程有了新进展,但冼村旧改目前仍然面临着一个老大难问题,即由于一些村民的坚持,仍有部分改造缓慢的地段。

曾国胜表示,“如果达到了法定比例,理论上有部分村民不同意也不影响开发。但考虑到社会综合因素,开发商往往会谨慎对待。”

保利地产对外表示,目前冼村的整村拆迁进度已超过80%。据信息时报今年3月份的报道,截至当时,还有262栋村民房屋与143户外单位住宅未签约。

在冼村逐步改造的这些年中,周边的房价早已飞涨。2009年,冼村宣布改造之初,珠江新城的房价约为8000元/平平方米。十年后,珠江新城板块的房价已达15万元/平方米。而冼村依然像一块伤疤一样,长在广州CBD的版图上。

保利地产对界面新闻称,目前冼村一期已经回迁入住,二期已经分房即将入住,三期正全面建设,四期、五期、幼儿园、酒店、大庙和祠堂在筹备建设,取得了巨大的进展。

根据冼村官方公布的信息,改造前村屋租金大约是30元/平方米/月,改造后的租金翻了几倍。预计建设好新冼村之后,村民个人房屋收益总体比建设好之前每年新增加约3亿元,集体物业收益每年新增加约2亿元。

据《冼村村志》记载,冼村从宋朝开村至今。1985年,冼村的土地第一次被征收了1200亩地,建起了天河体育中心。1995年,冼村又被征用了978亩土地,建设成了珠江新城。

随着冼村旧改进程的加快,这块拆了十年的旧村落有望彻底换新。

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