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鑫苑物业业绩增速逊于同行 母公司鑫苑置业资产负债率超90% | IPO棱镜

在行业TOP10公司未来仍将保持超过50%的业绩增速时,鑫苑物业去年32.77%的营收同比增速,较14家上市物业服务公司的同期平均值,低了近12个百分点

《投资时报》研究员  徐林

物业服务行业的春天真的来了吗?

随着2019年以来有上市房企背景的佳兆业美好(2168.HK)和奥园健康(3662.HK)先后登陆港交所,中国物业服务行业上市公司的数量已达14家。

然而,当新城控股(601155.SH)原董事长王振华陷入恶性事件旋涡之时,该公司旗下物业管理服务公司新城悦(1755.HK)亦未能幸免,在案件曝光当日股价暴跌23.72%。

这也给过度依赖母公司的物业服务行业敲响了警钟:树大虽然好乘凉,但枝枯叶残也难凉。

据了解,今年下半年拟IPO的6家物业服务公司包括计划登陆港交所的蓝光嘉宝物业、保利物业、鑫苑物业和建业新生活,以及有可能成为继南都物业(603506.SH)后第二家登陆A股市场的新大正物业。

其中,鑫苑物业因母公司鑫苑置业(XIN.N)今年一季度营业收入同比增长169.31%至31.57亿元,并实现扭亏而被外界注意。

公开资料显示,鑫苑物业成立于1998年,主要业务是向物业开放商、业主及住户提供物业管理服务、增值服务、交付前及咨询服务。

招股书显示,2016年至2018年(下称报告期内),鑫苑物业分别实现营业收入2.27亿元、2.96亿元和3.93亿元;同期净利润分别为0.26亿元、0.69亿元和0.76亿元。

业绩增长与母公司的鼎力相助不无关系。

报告期内,鑫苑物业向鑫苑置业开发的物业提供物业管理服务实现的营业收入占当期主营业务总收入的比重分别达96.2%、88.9%和84.3%;而鑫苑置业为鑫苑物业提供的物业管理面积分别为919.3万平方米、1097.6万平方米和1565.5万平方米,占后者在管建筑面积的比例为85.5%、80.2%和74.6%。

利润指标方面,鑫苑物业2018年利润总额为3.93亿元,毛利率为34.0%;物业管理服务业务贡献的利润达2.62亿元,占利润总额的比例为66.6%。其中,为母公司鑫苑置业提供物业管理服务录得收益2.21亿元,占该业务板块贡献利润的比例达84.3%,而此前两年的数据,分别为96.2%和88.9%。

鑫苑置业上市以来股价走势图(美元/ADS)

数据来源:Wind

不过,可供参考对比的一组数据是,在行业TOP10公司未来仍将保持超过50%业绩增速的背景下,鑫苑物业2018年32.77%的营收同比增速,较14家上市物业服务公司的同期平均值,低了近12个百分点。

一方面,该公司在管物业面积和在管收费管理物业面积每年每平方米贡献的1.71元至1.90元物业管理费均处于行业中下游位置;另一方面,尽管母公司依赖症减弱,但来自第三方开发商的收入占比短时间内仍难有起色;更重要的是,鑫苑置业今年一季度业绩增长的背后,却必须面对销售规模下滑的境况,这也或将进一步降低对鑫苑物业的支持力度。

鑫苑物业在招股书中表示,若公司未来无法继续成为鑫苑置业的物业服务管理供应商,或无法按照合适条款获得第三方开发商开发的物业的新物业服务合同,从而弥补公司管理余下鑫苑置业开发的物业的任何短绌,那么,公司经营业绩及增长前景可能会受到重大不利影响。

作为“美股上市第一房企”,鑫苑置业于2007年12月12日登陆美国纽交所,当天股价涨幅达20%。不过,该公司市值的峰值也定格在当天的6.56亿美元。

截至美东时间2019年7月19日,鑫苑置业4.2美元/ADS收盘价较52周高点已下挫15.15%,其最新的2.52亿美元市值仅高于上市首日募得资金总额700万美元。

更麻烦的是,鑫苑置业的房企销售排名,近年来首次跌出前90。

数据显示,2014年至2018年,鑫苑置业分别实现销售金额额82.3亿元、135.6亿元、190.7亿元、233.1亿元和295.1亿元,分别排在行业第84名、73名、84名、78名和82名。截至今年上半年,该公司112.3亿元销售额同比下滑15.82%,排名则下滑至第92名。

尽管鑫苑置业在上市之初“不囤地、不捂盘、零库存”的战略下录得诸多健康财务指标,但近年来规模制胜的房企业绩增长定律也令其被迫加快了扩张的脚步。

然而,伴随土储规模增加,鑫苑置业业绩在告别2013年下滑后连续4年增长不温不火。同时,该公司资产负债率也由此前平均的50%攀升至90%高位。

Wind数据显示,2016年至2018年,鑫苑置地负债总额分别为170.49亿元、230.33 亿元、348.10亿元和500.19亿元;同期资产负债率分别达73.72%、78.29%、83.44%和90.72%,且成为2018年资产负债率最高的5家中国上市房企之一。

截至2019年一季度末,鑫苑置业负债总额微降3.31%至483.65亿元,而其资产负债率仍处于90%上方。    

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