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原标题:融创富力万科暂停拿地,房企发展分化加重

来源:钛媒体

作者:石万佳

摘要:

对拿地的态度如何,除外部环境外,企业本身的发展情况也是一项重要的参考标准。

“下半年我们基本上没有指标,除非特别好的机会,不然在拿地方面目前是停止的。”近日,在中期业绩说明会上,融创中国董事长孙宏斌鲜明表态:“自4月底、5月初,公司严格控制投资节奏,停止了公开市场的招拍挂的所有的参与。在下半年,一定会严格地控制整个投资的节奏。”

更早之前的七月,一份富力地产内部《关于要求地区公司确保完成销售任务的通知》广为流传,其中提到“下半年原则上暂停拿地工作”。在近期召开的中期业绩说明会上,董事长李思廉坦言,文件为其本人起草:“整篇文是真的,但不全是这个意思。如果看到后文会发现,如果有特别的地也会看公司有否需求,因为大家还是想买大一点的地,但短时间内融资条件较紧,抽紧信贷环境,企业出于对自身的保护,保守一点也是正常的。”

同时,前些年一直激进的万科今年上半年也放缓了拿地的脚步。同样是在中期业绩会上,执行副总裁、首席运营官张旭张旭表示:“拿地的时候,我们是根据收了多少钱回来,才去拿地,所有没有固定的拿地计划。拿地更多的是在城市群,城市圈,长三角,珠三角,大湾区,产业很快发展起来的地方,三四五线城市肯定不会进。万科今年的开工面积和去年差不多,因为去年拿地不少,今年应该会持续稳定发展。”

今年上半年,楼市调控进一步收紧,房企融资困难加剧,销售回流速度亦有所放缓,在资金并不宽裕的情况下,谨慎拿地成为了自然而然的选择。

中原地产研究中心统计数据显示,7月土地市场开始降温,TOP50房地产企业的拿地金额较6月环比下降46%。进入8月,房企拿地明显减少,截至目前仅5家企业8月份拿地超过30亿元,而2019年前七个月TOP10房企的门槛为407亿元,即前十名的房企月均拿地金额均为近60亿元。

中原地产首席分析师张大伟表示,融资收紧预期下,房企拿地意愿退烧,7月开始房地产企业收紧拿地步伐,针对非热点土地关注度减少;整体看,资金成本成为企业拿地的主要决定因素;从拿地企业构成看,民企少,国企占比多。

资金收紧,拿地放缓

进入2019年以来,国家继续落实“房住不炒”的总要求,严格执行房地产市场调控政策,中原地产研究中心统计数据显示,2019年1-7月,全国房地产调控政策发布307次,相比去年同期增长18%,仅7月单月便发布56次,再创年内新高。 

政策的影响主要针对供给端,房地产企业融资的各个渠道均不同程度受限——银行、信托等各类金融机构收到窗口指导,要求控制地产业务规模;住建部甚至对部分拿地过于激进的房企进行点名,房企债券、ABS融资等均遭收紧或暂停;发改委还发布新规对房企海外发债加强约束——房企资金链面临大考。 

渠道受限的另一面为,融资成本逐渐走高。克而瑞数据显示,上半年95家房企境外发债平均成本为8.34%,年初,当代置业发行债券利率甚至高达15.5%。再加上人民币汇率逐渐走低,房地产企业的财务负担进一步加重。而对企业而言,资金是否充裕及获取成本的高低是决定拿地态度的最重要因素。

融资受限,回流也并不乐观。亿翰智库数据显示,百强地产商7月销售额共计9541亿元,环比6月下滑24%;其中前十强地产商销售额环比下跌27.1%。节衣缩食以“过冬”刻不容缓。 

而具体到几家明确暂缓拿地的企业而言,以其刚公布的2019年中期业绩来看,确实不适合继续激进拿地。

融创:降杠杆、促销售

2019年上半年,融创中国实现营业收入768亿元,较去年同期增加64.9%;合同销售金额约人民币2142亿元,较去年同期增长约11.8%;毛利率同比提升0.5个百分点至25.2%;归母净利润人民币102.9亿元,同比增长约61.7%;截至6月底的现金余额约人民币1380亿元,较去年年底增长约14.8%。

营收和资金情况都不错,但资本负债比率为67.3%,较去年底的59.9%上升较高,且超过地产公司50%到60%的安全区间。再加上孙宏斌对政策也极其敏感,他在中期发布会上表示:“融资的收紧是史无前例的,这次主要是从融资端发力,主要还是要严格地控制资金往房地产流动,这是非常明确的。下半年融资端肯定是一个严控的态势,销售端也会有很大的影响。所以下半年不管是商品房市场还是土地市场,压力还是比较大的”。

因此,为了企业的平稳发展,融创中国表示,集团下半年将继续快速销售,释放经营现金流,并严控土地投资,努力使年底的负债比率下降,并保持长期下降的趋势。孙宏斌甚至已经看淡了所谓的排名,年初的2018年业绩发布会上,孙宏斌曾表示第四名挺好,半年后他又说:“第五名也挺好的。下半年争取保持住第五名。”

富力:销售压力较大 

2019年上半年,富力地产总营业额较去年同期增加3%至人民币351亿元;录得协议销售人民币602亿元,较2018年同期增长6%;毛利率同比下降1.5个百分点至37.0%;纯利较去年同期增加2%至人民币42亿元;现金储备增加,达人民币390.3亿元。

与融创中国相比,富力地产的情况显然不够乐观,不仅营收及利润增加不大、毛利率下降,经营风险也值得警惕——截止2019年6月底,集团资产负债率82.38%,较2018年底的80%有所上升,且大幅超过地产公司50%到60%的安全区间。

此外,富力地产上半年仅完成全年1600亿目标的37.6%,富力地产下半年将面临严重的销售业绩考核。在7月底流传出的富力内部公告中亦提到,集团下半年主要工作将围绕“促销售、抓回款”开展,“以完成项目销售目标为第一优先级,在确保销量的基础上追求项目收益最大化”。

在上半年新增融资中,富力集团境内平均融资利率为6.27%,境外融资利率为7.29%,均不算低。因此,在拿地方面,富力地产可能无暇顾及。上半年,富力地产在全国22个城市以均价每平方米人民币2700元购入建筑面积约650万平方米的土地,比去年同期减少28.6%,集团表示现有充分的土地储备及可售资源,预计能够满足本集团未来四年至五年的发展,预计于本年度下半年能够对增加土地储备采取更为谨慎的态度。

万科:巩固提升“基本盘”

2019年上半年,万科实现营业收入1393亿元,同比增长31.5%;房地产销售金额3340亿元,同比增长9.6%;归母净利润118亿元,同比增长29.8%;截至报告期末,持有货币资金1439亿元,远高于短期借款和一年内到期长期负债的总和666.5亿元。

万科的情况与融创相似,营收及资金乐观,同时净负债率为35.04%,持续保持行业低位,但资产负债率高达85.26%,为三家内最高,且比去年末的84.59%增加了0.67个百分点。此外,万科的主业住宅开发业务正在接近增长天花板,9.6%的增速为近年来最低。

但是,在当下的市场环境下,万科没有条件慢慢培养新的业务。去年下半年,万科的内部会议文件被曝光,郁亮提出要“收敛聚焦”、巩固提升“基本盘”,而基本盘为“住宅开发业务”。

至于拿地,今年上半年,万科拿地支出约905亿元,占销售额的比重仅27%,不仅低于头部房企平均速度,相较于万科过往三年57.2%、61.5%、42.3%的数据几乎腰斩,被媒体称为“佛系”。

张旭坦言,确实非常谨慎,“我想我们不是激进拿地的风格。”据其介绍,万科拿地策略一贯有两个阀门控制,一个是自身现金流状况,一个是销售回款状况。因为目前平均地价占销售价30%多一点,所以万科将拿地支出控制在30%左右,未来拿地仍将遵循这个规则。

国企、央企成“黑马”

在房企融资普遍较难的情况下,拥有资金优势的国企、央企便成为了土地市场上的“黑马”。中指研究院的数据显示,今年1-7月以及7月单月,拿地金额排行榜前十的企业中,过半均为国企/央企背景。他们资金实力雄厚、融资成本低,拿地优势明显,并且普遍希望借助当下的市场环境实现弯道超车。 

中国建筑总公司旗下的中海地产就是一个很好的例子。据克而瑞数据统计,今年1~7月,中海地产拿地耗资657亿元,已经接近去年全年的规模,在碧桂园、万科和融创之后排名第四。中海地产还在半年报中表示,集团充裕的资金、稳健的财务状况,使其能够具备良好的条件捕捉市场机遇,并称将坚持好中求快、稳中求进的发展战略。

7月8日,中海首次在香港设立境外中期票据(MTN)计划,其中5.5年期20亿元港币固息债券2.90%的票息同时刷新了行业的最低记录及中资企业境外公开发行的港币债券的最长年期记录,足以体现其资金优势。相似背景的保利、金茂、首创、华润等企业,今年在土地市场上同样大出风头。

不过,易居研究院智库中心研究总监严跃进向钛媒体表示,民营企业也还是有机会的。“现在民企的资金压力比较大,库存压力、房屋质量等问题都要求其放慢发展速度,所以某种程度上形成了企业的分化。但预计今年第四季度还是会有一些支持民营企业发展的政策出台,一些民企还是有机会崛起。实际上现在民营企业也会去拿三四线城市的地,最近还是有这种热度的。”

的确,今年以来,碧桂园、绿地、龙湖等头部民企并未放缓拿地的脚步,对土地储备的态度如何,除外部环境外,企业本身的发展情况也是一项重要的参考标准。(本文首发钛媒体,作者| 石万佳,编辑| 李小年)

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