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原标题:中报观察|金茂销售回款破千亿,营收为何降三成?

来源:新京报

对于公司营收下降的情况,在中报发布会上,中国金茂首席财务官江南表示:“主要是今年上半年营收的节奏问题,全年来说肯定是会增加的,不会下降。”

8月28日,中国金茂召开中报发布会,并同时透露出合同签约金额与回款金额已双双破千亿元,回款率达到90%以上。虽然业绩不斐,但上半年营业收入的降幅却超过3成。

8月29日早盘,中国金茂以4.71元低开,并出现下跌走势,上午以跌3.16%至4.6元收盘。

签约、回款金额双双破千亿

去年10月10日,中国金茂销售额达成千亿目标。今年8月28日,在中国金茂召开中报发布会的日子,其合同签约金额与回款金额已双双破千亿,回款率达到90%以上。

而今年上半年,中国金茂实现签约销售额约785亿元,销售面积约358万平方米,排除2018年上半年大宗写字楼交易的影响,合同签约销售净额同比增长约79%;销售面积同比增长114%;完成了年度目标1500亿元的一半以上。

在克而瑞上半年房企销售排行榜中,中国金茂的排名也由2018年的第24位大幅上升至第17名,距离其前15名的目标仅有两位之差。

在中报发布会现场,中国金茂投资者关系总监郑秋平对完成今年销售1500亿元很有信心,并表示在明年将实现2000亿元目标;在2022年持有面积达到200万平方米,收入达到50亿元。

  新增土储近半来自城市运营项目

众所周知,在土地市场,中国金茂一直冲在前方,合作拿地的伙伴更是不少。截至8月28日,中国金茂新增土地储备总建筑面积约为888万平方米。

对于上半年拿地,中国金茂首席执行官李从瑞评价称,保持了比较好的节奏,招拍挂集中在一二线,城市运营集中在二三线,全年总体拿地将和去年持平。

今年上半年,中国金茂共收购项目24个,总土地款341亿元,权益土地款179亿元,新增土储建面643万平方米,平均拿地成本5300元/平方米。从区域看,华南区域占26%,华东占23%,华中占21%,西部占17%。

事实上,金茂的土地储备不仅来自传统的招拍挂,也来自城市运营模式。值得关注的是,今年上半年新增土储有45%来自城市运营项目。

中国金茂自2015年更名后,明确了城市运营商核心定位,并将2019年定为“城市运营年”。今年上半年,青岛即墨国际智慧新城、金茂无锡徐霞客项目等5个城市运营项目实现了首批土地获取。截至目前,已累计获取或锁定16个城市运营项目。

郑秋平称,2019年将推动7个城市运营项目落地。在2020-2022年,实现城市运营对于整体投资60%的土地储备贡献。

  营收、毛利下降

在千亿业绩之下,中国金茂上半年的营业收入却不甚理想。

中报显示,今年上半年,中国金茂实现营业收入约147.41亿元,同比减少32.8%,其中城市及物业开发收入约为121.8亿元,同比减少约38%。

对此,中国金茂认为营收减少的主要原因是南京青龙山国际生态新城一级开发项目、长沙梅溪湖国际新城土地一级开发项目及销售物业完工交付结算金额较去年同期大幅减少。

除城市及物业开发收入减少外,中报显示,中国金茂商务租赁及零售商业运营收入较上年同期减少2%;酒店经营收入较上年同期减少6%。

对于公司营收下降的情况,在中报发布会上,中国金茂首席财务官江南表示:“主要是今年上半年营收的节奏问题,全年来说肯定是会增加的,不会下降。”

下降的不仅是营业收入,从毛利及毛利率看,今年上半年,中国金茂毛利约为54.32亿元,同比减少约37.45%,整体销售毛利率约为37%,较去年同期下降3个百分点。其中,城市及物业开发业务的毛利率为34%,同比减少4个百分点。

不过,中国金茂的中报也显示,截至上半年末,该集团物业及土地已签约未交付结算的金额约为1766亿元。

  平安入股仅是财务投资

8月,中国金茂折价配股引入平安作为第二大股东备受关注。虽然平安位居房企第二大股东并不鲜见,但却令中国金茂的混改之路又前进一步。

对于平安入股,李从瑞表示,平安不介入经营管理,仅是财务投资角色。金茂以前与平安有过合作,包括不动产以及银行发债的合作。未来,平安作为第二股东,双方在各方面的合作会加强和加快。

本次混改后,中化集团持股35.1%,仍是中国金茂的最大单一控股股东。中国平安和新华保险分列第二、第三股东之位。

此前,有业内人士分析认为,作为中化集团的并表子公司,中国金茂应会继续受益于其国企身份,享有土地获取、融资灵活性和融资成本方面的优势。

据郑秋平介绍称,平安、新华旗下众多科技、健康、养老等产业板块,与中国金茂“大科技、大健康、大文化”的产业资源方向高度契合,未来将充分发挥协同作用,比如,助力城市运营项目获取。平安、新华旗下金融产业机构众多,未来公司将积极与股东旗下金融机构展开多层次的合作,获取多维度金融支持。

事实上,中国金茂融资成本一直令业界艳羡。8月27日,其成功发行20亿元公司债券,票面利率仅为3.65%。

因项目权益低而退地

卖项目是今年中国金茂绕不开的话题。自5月以来,中国金茂数次进行项目公司股权转让,在业内看来不乏腾笼换鸟、缓解资金压力。

对于今年上半年的卖项目公司进而退地,李从瑞的解释是,因为合作带来股权出售和收购。由于合作的项目越来越多,股权的运作就会非常复杂。合作拿地的时候,双方授权不一样,土地拿到以后很可能对方的授权高,就会出现把股权卖掉的情况。

在2018年的年报发布会上,金茂就表示,因为激烈的竞争,不合作获取土地比较困难,2018年的土地权益占比确实比以前小一些,以后希望权益占比更大一些,80%是未来的发展方向。

即便卖项目并非资金压力,不过,从中国金茂负债及偿债能力上看,在半年时间内,负债上升,偿债能力减弱。

具体来看,资产负债率由去年底的77.87%上升至78.55%。与此同时,速动比率由去年底的0.62降至0.57。速动比率是反映企业短期偿债能力的重要指标之一。一般速动比率维持在1较为正常,速动比率过低,企业的短期偿债风险增大。

值得关注的是,今年上半年,中国金茂利息开支总额约为33.397亿元,同比增加41%,主要在于融资规模较去年同期有所增长。

据中国金茂中报显示,2019年上半年,拓展多种资金筹集管道,除了在项目积极引入合作方资金外,根据交换要约发行新票据及根据同步新资金发行新优先担保票据共计2.5亿美元,境内发行18亿人民币公司债券。此前,就有业内人士分析认为,8月平安入股中国金茂之后,将来可为中国金茂在融资方面提供支持,增加财务杠杆灵活性。

新京报记者 袁秀丽

编辑 武新 校对 郭利

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