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快三如何买和值

“房住不炒”时代,地产商下一步往哪里去?| 地新引力

来源:吴晓波频道  文 / 十月

8月22日,全国工商联发布了“2019年中国民营企业500强”榜单。 作为经济发展的一大支柱,房地产行业共有39家上榜公司。这个数字,在2018年是40家,在2017年是37家。 国内商品房销售额自从2016年首次突破10万亿以来,仍在不断上升,2018年全年销售额达到近15万亿。

在这个过程中,房地产公司收获了很大的营收数字。

但如果不断地买地,盖楼,卖掉,然后又买地,再盖楼……最后剩下的是什么?是未开发的土地,还是大把的现金,或者是卖不出去最后留在手里的大楼? 如果向前一步,是多余的,还是必要的呢?

在谈房企的未来之前,先来了解下房企的现在。 从当期的财报数据来看,地产龙头的各项指标非常可观,不负“500强”排名。 以碧桂园为例,在8月22日发布的财报中,其上半年实现:

*总收入2020.1亿元,净利润230.6亿元,分别同比增长53.2%和41.3%。

*毛利率从2018年中期的26.5%提升至27.2%,净利润率达11.4%。

*权益销售回款率94.3%,坏账风险基本不存在。

*尤为难得的是,在市场销售规模不断提升的同时,碧桂园净负债率保持在安全水平。报告期内,碧桂园净负债率仅为58.5%,同比下降0.5个百分点。作为对比,根据wind的数据,2018年A股30家样本房企平均净负债率达148.16%。

*项目分布上,碧桂园进入了31省219个市,三四线销售占比55%,一二线占比45%,市场全覆盖也降低了单一城市的调控影响。

从宏观的角度看,2018年,我国常住人口城市化率达到59.58%。城市化率每提高一个百分点,就有近1400万人从农村转入城镇,与发达国家80%的城市化率相比,房企的发展空间依然巨大。 

不过,根据发达国家的经验,在城市化率达到60%后,城市人口增长速度将逐渐放缓,房地产行业迎来的是白银时代。

所以,当小地产公司仍在向规模冲刺时,目光长远的龙头公司已经开始考虑新的增长引擎。

房企多元化的难点在哪儿?是发展空间。如果用吴老师的话说,就是水大才能鱼大。

2018年,国内销售破千亿的房企数量达到了30家。

但是能支持出现千亿级企业,尚未饱和、仍有进入空间的实体经济领域并不多。如果要求像房地产开发一样单价高、标准化易于复制,那满足条件的行业就更少了。

谈国内房企多元化方向之前,让我们先看看国外成熟的地产公司是怎么做的。

1.先来看美国地产龙头帕尔迪,国内地产公司的经营模式,其实就是向它学习的。

帕尔迪1950年代从底特律起家,1969年在纽交所上市,经过近60年的发展成为美国地产龙头,曾创造了连续盈利56年的纪录。

2001年帕尔迪收购了当时全球第7大地产开发商Del Webb,面向老年市场。

2009年帕尔迪以31亿美元收购了当年全美排名第二的房地产开发公司Centex,针对首次置业和换房市场。

帕尔迪旗下的其他品牌同样深挖各自的细分受众,实现对客户“从摇篮到坟墓”的终身锁定。

2.香港的新鸿基地产,创立于1963年,从住宅起步,1977年开始试水商业地产,并在80年代后期做到物业租金与住房销售并举;1990年至今,增加了电讯、基建、运输等多元化业务。

转型以来,新鸿基地产的住房销售占比不超过60%。

3.日本的三井不动产,多元化得更加彻底。 三井不动产成立于1941年,是日本最大的地产集团之一。 在日本地产泡沫破灭后,三井不动产一方面利用房地产信托基金(REITs)减轻资金压力与开发风险,另一方面增加代建业务,此外还涉及二手房地产交易的经纪业务与公寓租赁业务等。

2017年,三井不动产房屋销售业务的收入只占营收的29%。 

数据来源:三井不动产2017年年报

那么,国内的地产龙头公司又是怎么做的呢?

沿着产业链上下游进行布局是最常见的做法,包括物业管理、商业地产、长租公寓等。

物业方面,房企已经培育到一定规模。如万科物业2018年的营收为98亿元,绿城服务营收67亿元,碧桂园服务营收近47亿元。截至2018年底,已有超10家物业管理公司上市,未来十年整个行业规模有望突破2万亿元。

此外,还有新的战略。

万科:地产+物流

2018年,万科将公司战略定位升级为“城乡建设与生活服务商”,意在成为以地产为载体的多元化平台。具体业务包括商业地产、物业管理、长租公寓、物流仓储等。

2015年,万科成立万纬物流,主要客户为制造业、电商、第三方物流等。

此外,2017年7月,万科还联合财团私有化收购了物流地产龙头普洛斯,持有普洛斯21.4%的股份并成为其第一大股东。

普洛斯主要在中国、日本、巴西、美国持有或管理物流地产,据普洛斯2017年的年报,中国的人均仓储面积仅为美国的1/13,行业的发展空间巨大。

碧桂园:地产+机器人

2018年7月,碧桂园成立广东博智林机器人有限公司,将在顺德打造10平方公里的机器人谷。

乍一看,房地产和机器人跨界有点远,其实不然。

房企有着丰富的机器人运用场景。

碧桂园每年的交楼面积差不多达到1亿平方米。随着建筑工人平均年龄逐渐增加,劳动力成本增加,机器人的需求越来越大。而建筑机器人一旦研发成功,也能提高建筑的质量和标准化水平。

房企的优势在于,长期从事房地产行业积累下很多数据,易于搭建系统。

目前,碧桂园的机器人公司已研发37款建筑机器人,其中运输机器人、地面整平机器人等9款进入项目现场试运作。

除了与地产主业的多元协同,机器人业务能带给碧桂园的还有估值上的提升。

据wind数据,A股的机器人板块平均市盈率为30倍,市净率为2.8倍。而房地产公司平均只有9.6倍市盈率,1.3倍市净率。当机器人业务逐渐发力时,碧桂园的投资价值也会进一步被资本市场发现。

总的来说,机器人这个朝阳行业有着广阔的市场空间,所以许多大型公司也有相关的布局:家电业的美的收购了库卡工业机器人;通信出身的华为先是通过卖手机切入消费行业,同时也在研发家用机器人;而阿里巴巴作为电商老大,同样也开发有智慧物流车项目。

至于碧桂园能否实现高科技综合性企业的愿景,还要看业务的长期发展情况。

在所有房地产公司的多元化答案里,你看好谁呢?

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