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千亿目标存“隐患”评级被下调 德信中国全国化扩张路漫漫

为缓解资金压力的燃眉之急,继美的置业(3990.HK)、弘阳地产(1996.HK)、正荣地产(61585.HK)后,浙系房企德信中国也于今年2月登陆港交所,但因常年深耕浙江一隅,其局限性和“负债”包袱都将使其全国化扩张之路较为艰难。

《企业透明度报告》郑小琳

由于前期大打“扩张牌”的德信中国(02019. HK),现在正面临着负债飙升、现金流恶化及资金链紧张等问题,而在今年高喊“2021年实现千亿”目标的德信中国,其野心和能力是否真正匹配?

  高速扩张之殇

7月29日,德信中国发布公告称,预计2019年上半年的净利润将较去年同期同比增长不少于120%;公司拥有人应占溢利将较去年同期同比增长80%以上。

德信中国表示, 2019年上半年集团净利润及该公司拥有人应占溢利增长,主要由于交付的物业确认的收入增加和分占分营企业及联营公司业绩增加。

很显然,这是一份还算不错的业绩预告。和国内其他的中小房企一样,德信中国走的也是一条急速扩张的模式。根据年报数据,德信中国近三年来的资产规模正在不断扩大,其中,2016年-2018年德信中国的流动资产总值分别为194.4亿元、324亿元、447.8亿元,呈不断上升趋势。

然而,在体量扩张的道路上,德信中国较高负债或将成为隐患风险点。年报显示,德信中国近三年的负债总额正在急剧飙升,截至2018年底德信中国的总负债已达427.41亿元,两年时间,德信中国的负债总额已从2016年的196.39亿元飙升至去年427.41亿元,2018年资产负债率为86.15%,和同行业60%-70%合理区间相比,仍处于高位。

从近几年的经营情况来看,“入不敷出”使得德信中国现金流告负。财报显示,2015年~2018年度德信中国经营活动产生现金流量净额分别为27.99亿元、-1.21亿元、2.56亿元和-29.52亿元,可见,四年时间公司经营现金流出远大于流入,起伏较大且直接由正转负。对此,德信中国表示,“公司预期2019年的经营活动将产生正现金流量净额,因为公司可能于2019年上半年预售若干新项目。”

同时,7月24日,标普对德信中国的票据下调评级,称其杠杆率仍保持高位。究其主因,标普认为:一是德信中国的土储布局集中杭州及长三角周边地区,由于经营规模小,其他地方的市场份额有限;二是德信中国共有107个开发项目,其中38个为联合营项目,其未并表联合经营项目超50%难跟踪;三是由于德信中国依赖高成本的非银融资,占2018年总债务的68%,这些非银融资主要包括信托贷款(占总债务的37%)以及项目股东贷款(占比18%),且截止2018年短期负债达到63%。

据此,标普认为德信中国的债务资本结构较弱,杠杆率仍保持高位。

此外,业内分析人士指出,企业急速扩张模式带来的负面影响有负债率居高不下,现金流持续恶化,同时债务到期时外部环境的变化将使得企业资金周转困难,因此,类似德信中国这样的中小企业未来的偿债压力或将继续抬升。

截至2018年底,德信中国短期有息负债合计为83.85亿元,而目前德信中国账面上的现金及现金等价物仅为74.87亿元。

  全国化之路漫漫

“立足浙江,深耕长三角,布局全国中心城市是德信未来将长期坚守的战略布局” ,德信中国总裁费忠敏近日在德信地产2019品牌战略发布会上表示,在如今“千亿目标”已为房企门槛的当下,德信中国喊出预计2021年实现千亿目标,这对于去年销售额仅366亿元的德信中国来说,野心很大。

从土储层面看,浙江省是德信中国的大本营,在德信中国现有约683.38万平方米的土地储备中,有109个项目位于长三角及华中地区的16座城市,总面积约635.5万平米。并且去年德信中国又在杭州、温州及湖州等浙江重点城市新增22幅优质地块,可销售建筑面积共234.43万平米。

从销售结构来看,德信中国近几年的钱也几乎都是在温州赚的。且从德信今年披露的2018年年报来看,德信中国的土储分布前六个城市为温州、杭州、湖州、徐州、宁波和台州,这些城市土地储备占比超60%。其中,德信在温州、杭州和湖州分别持有26个项目、28个项目和18个项目。换句话说,未来德信中国或对浙江地区尤其是温州、杭州等地区的依赖将进一步加强。

“无论对比第一梯队的碧恒万融保,还是第二梯队的龙湖、华润、新城,德信中国在现有的房地产行业里,都只能算是一个地方性房企。尽管在长三角拥有较为优质的土储且近年来深耕浙江给其带来不错的利润增长,但过度依赖区域业绩也让其能否适应全国市场的差异性备受质疑,加上浙江等地楼市的降温,德信中国能否继续保持业绩高速增长或是个值得关注的问题。” 国内某券商一位房地产行业首席分析师告诉《企业透明度报告》。

而即使高喊着全国化布局的德信中国,今年以来也仅仅只在浙江一隅原地“徘徊”。今年2月27日,在敲钟后的第二天,德信中国就以总价约22.22亿元拿下杭州余杭区宗住宅地块,溢价30.55%。3月1日,经过71轮激烈竞拍,德信以13.78亿元将温州滨江商务区一块地收入囊中。

此外,在房企销售都在放缓、加速回笼资金的当下,深陷负债、现金流恶化泥沼的德信中国,近来的资金链也显得有些“捉襟见肘”。今年7月31日,德信中国发布公告称,将发行于2021年到期本金额2亿美元12.875%优先票据。资金用途主要为其若干现有境内债务进行再融资及用作营运资金。显然,12.875%的融资成本比主流房企的5%-8%融资成本要高不少。

“剑指千亿、布局全国” 德信从不掩饰自己的目标与野心,但从德信中国近年来高扩张之路的B面:高负债、现金流恶化、资金链紧张,及过度偏安浙江一隅来看,德信中国的全国化扩张之路怕“道阻且长”,当下,德信中国如何通过资本市场多渠道融资以缓解债务压力,如何加快项目周转,以回笼现金及如何保持业绩的高速增长,或许是一个值得关注的问题。(企业透明度报告出品)■

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