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惠州烂尾广场调查|巨额购房款不知所踪,业主无法办理房产证

《中国经济周刊》记者  贺诗 | 广东惠州报道

清泉城市广场开业遥遥无期

贾国强 | 摄 

花钱买房,房产证却迟迟办不了,银行按揭也下不来;住宅不能入住,商铺无法开业,甚至还被威胁:“你们不要闹,把我们闹垮了,到时候你们什么都得不到。”

这样的事情发生在广东省惠州市惠阳区,相关楼盘从施工至今,已有7年之久。

近日,《中国经济周刊》接到100多位业主联名举报称,惠州市惠阳区清泉城市广场开发商广东中胜置业有限公司(下称“中胜置业”)严重违法违规,其中包括8000多万元购房款未存入监管账户、出售已抵押物业等。

清泉城市广场项目的施工方——黑龙江建工集团有限责任公司惠州分公司负责人也向记者吐槽和指责,称从2012年承建该项目至今,施工方称因为开发商无力付清工程款和工人工资,导致巨额亏损。

施工方:该项目未办理用地、规划及施工手续就开工

事情得从2011年说起。

当年,通过招商引资,惠州市惠阳区有关部门引入中胜置业,开发位于惠阳区金惠大道的“三旧”改造项目清泉城市广场(编者注:“三旧”改造是指“旧城镇、旧厂房、旧村庄”改造)。清泉城市广场距惠阳区政府直线距离不到500米。规划之初,该项目占地面积约6万平方米,总建筑面积约为21.6万平方米。

“惠阳区相关部门曾前往湖南娄底考察,最后得出结论:娄底清泉名店广场建设相当成功,可作为范本直接引入惠阳。”黑龙江建工集团有限责任公司惠州分公司清泉城市广场项目合作人张轸接受《中国经济周刊》记者采访时说,中胜置业在未走“招拍挂”程序的情况下,获得金惠大道“三旧”改造项目的开发资格,此项目也被定名为“清泉城市广场”。

此事曾在当地引发质疑:广东是中国经济强省,惠州又毗邻深圳,为何在城市建设上舍近求远,借鉴中部地区的经验?

多年前的这桩旧事是否属实?惠州市惠阳区委宣传部在给《中国经济周刊》记者的回复中,并未正面回答此问题,只是表示:“2012年中胜置业通过市场手段收购整合项目周边地块,按相关文件精神实施‘三旧’改造。”

2012年9月5日,黑龙江省建工集团有限责任公司惠州分公司与中胜置业签订施工合同,在支付了4000万元保证金后进场施工,清泉城市广场项目开建。按张轸的说法,施工之初,公司就发现清泉城市广场项目未依法办理用地手续、规划手续及施工手续。“我们多次要求开发商完善手续,甚至表态将直接停工。但开发商邀请惠阳区住建局相关领导进工地现场开推进会,要求继续施工。”

而惠州市惠阳区住建局在给《中国经济周刊》的回复中称,“2012年以来,我局未收到施工方请求调查项目手续不齐问题的书面说明资料。” 

住建局方面还介绍说,清泉城市广场确有手续不完善的情况,“其间,区住建局多次责令建设单位(编者注:指开发商)尽快完善施工许可手续,并函告和移交区城管执法局查处。在区城管执法局处罚完毕并复函区住建局后,有关项目已在区住建局完善了建筑工程规划许可证和建筑工程施工许可证。” 

查封的账户为何被解封置换

更大的矛盾发生在2014年。

当年5月,施工方带资建至该项目主体工程封顶后,要求中胜置业按施工合同约定,支付项目进度款并退回保证金,但中胜置业表示无钱支付,项目被迫停工。

在接受《中国经济周刊》记者采访时,惠州市惠阳区住建局局长黄迪伟也表示,在对清泉城市广场项目的监管过程中,住建局发现中胜置业“实力不强”,没有运作该项目的资金能力。

张轸说,由于项目停工,惠州市惠阳区住建局再次介入协调,“相关领导明确告诉我,施工必须继续,由于中胜置业现在无力付款,住建局将确保监管开发商的售楼款用于工程款及前期的误工补偿款。”

在得到政府部门承诺后,施工方于2015年6月恢复施工。

不过,张轸表示,中胜置业在拿到售楼款后,并未按要求给付施工方,反而截留资金,施工方只收到了“应得工程款和误工补偿款”的一小部分。

对此,惠州市惠阳区住建局回复《中国经济周刊》称:2015年底至2016年初,因开发商和施工单位互信基础薄弱,工程支付方面出现严重分歧,经双方同意,根据开发商确认的付款清单,经施工单位认可,从清泉城市广场项目监管账户(原区房产局监管)申请3笔资金共7200万元转入区住建局工人工资保证金账户,再由区住建局转入开发商,由开发商按照与施工单位共同确认的资金支付计划代付上述款项。

6月25日,记者走访时发现,清泉城市广场依然对外售卖

贾国强 | 摄

其中,第一笔2000万元,区住建局于2015年12月31日转出;第二笔1800万元于2016年1月29日转出;关于第三笔3400万元,区住建局于2016年2月3日先转出2000万元,于2016年2月5日转出余下1400万元。但期间发现开发商未按与施工单位约定的资金支付计划表代付上述款项,存在第二笔截留约500万元、第三笔截留约1500万元的行为。鉴于建设单位(编者注:指开发商)私自截留资金、不按与施工单位约定的资金计划表代付的行为,区住建部门不再作为协助的第三方。

张轸对住建局的说法提出质疑,“在第三笔款项付款之前,我已经口头告知住建局,中胜置业恶意截留资金,不能再向其放款,但住建局依然向中胜置业付款。”

由于施工方与中胜置业尚有债务未结清,2016年11月,双方在惠阳区政府有关部门的见证下,签署了新的协议。协议约定,中胜置业用建筑面积约2万平方米的物业来抵偿工程款及相关补偿款,即日办理过户手续。

但张轸很快发现,过户手续根本无法办理——中胜置业已经将这批物业抵押给了资产公司,甚至中胜置业的股东已经将股权全部质押。

天眼查显示,中胜置业共有15条股权出质信息,其中3条处于有效状态,共涉及金额1000万元,这刚好是中胜置业注册资本的数额。

据张轸介绍,因为欠款问题,施工方于2017年10月24日向惠州市中级人民法院申请查封了中胜置业的售楼款监管账户。10月27日,惠阳区政法委向惠州市中院发送一份协商函,提出“力争协调解决”,惠州市中院很快解封了之前查封的售楼款监管账户,转而查封了清泉城市广场的一批物业。“很快,中胜置业将账户里的现金转走,去还了此前所欠的高利贷。”

清泉城市广场问题缠身,一层商铺前还有“钉子户”

贾国强 | 摄

“用查封的物业置换查封的账户未经过我们同意,而且查封的物业也根本不足以抵偿工程款和误工损失。”张轸对惠州市中院的做法表示不满和质疑。

代理此案的广东邦翰律师事务所律师肖日军认为,保全物置换条件是否成熟应由法院分析判断,可以不经查封申请人同意,但置换后的查封物价值应高于申请保全的数额。同时,在建工程有优先受偿权,施工方有理由优先获得该批已抵押物业的所有权。

张轸认为,惠阳区政法委给惠州市中院去函有为中胜置业“保驾护航”之嫌,这也导致项目迟迟无法完工,施工方利益得不到保障。

对此说法,惠州市惠阳区政法委回复《中国经济周刊》称,“我委于2017年10月27日向市中院上报《关于清泉城市广场项目有关情况说明的函》,上报函件目的是工作信息交流,提供当时我区清泉广场项目涉及矛盾纠纷的有关情况以及开展调处化解工作情况。其中,‘力争协调解决’也符合法院把调解结案作为当前解决民事纠纷首选结案方式的精神。”

8000多万预付房款不知去向,住建部门有无责任?

除了施工方称未能拿到工程款,购买清泉城市广场的业主们也面临着无法办理房产证等困境。

家住深圳的业主代表鲁女士向《中国经济周刊》记者投诉称:2018年初,她在深圳看到了清泉城市广场的宣传推介,交了近70万元首付款买了一间商铺。一年多过去了,商铺没开张,房产证办不下来,银行按揭也通不过。“现在,我们只想找开发商要回我们的钱。”

清泉城市广场位于惠阳区中心地带,距深圳不到20公里,而房价远远低于深圳平均水平,这是鲁女士这样的深圳市民选择到此置业的主要原因。

据介绍,业主们拿不到房产证、无法办理按揭贷款的根本原因是清泉城市广场大多数物业已被抵押。“业主面临的情况也跟我们类似,房子都被中胜置业抵押给了资产公司,当然办不下来房产证。”

据业主介绍,像鲁女士一样购买商铺的业主共有106人,有的已缴纳首付款,有的缴纳了定金,从2013年1月到2018年12月近6年时间里,他们交付给开发商的资金合计达8030.19万元,其中一位业主缴纳的首付款高达700万元。他们均无法办理房产证。

据业主们反映,这8000多万元购房款并未存入由惠阳区房管部门监管的预售资金监管账户,而是存入了中胜置业指定的其他账户。“刷卡前中胜置业的员工一直在催促,我按他们的要求刷了卡。几个月后,听说这个项目出了问题,我才发现自己的首付款打入的并不是监管账户。”业主魏女士说。

房地产业内人士表示,首付款未打入监管账户,意味着开发商可以随意挪用资金,同时,购房业主无法备案,要回房款的难度也将增大。

清泉城市广场 2012 年开始施工,至今仍未竣工

贾国强 | 摄

今年5月,业主们联名向惠阳区住建局反映8000多万元购房款未存入预售资金监管账户等问题,有业主反映,住建局的书面回复中只强调:预购人有义务把房款存入商品房预售款专用账户。

“这一回复有‘推脱之嫌’,只强调购房者责任,没有强调开发商责任和监管部门的监管责任。”业主们说。

不过,6月28日,惠阳区住建局在给《中国经济周刊》的采访回复中没有强调预购人义务。该局表示,针对业主反映购房款未进入监管账户问题,多次约谈开发企业了解情况,发现2018年4月29日至5月6日网上签约的商铺预售房款未入监管账户,并于2018年6月25日责令开发企业必须将预售款存入监管账户。据了解,当时由于开发企业涉及诉讼,导致监管账户被法院查封冻结,监管账户无法正常使用。

惠阳区住建局的说法遭到业主们的反驳:预售款未打入监管账户的情况,远不止住建局回复中提及的2018年4月29日至5月6日那几天。至少从2013年1月到2018年12月近6年时间里,联名举报的100多位业主们交付给开发商的8000多万购房款均未进入监管账户。

依据惠州市政府2015年7月印发的《惠州市区中心区商品房预售资金监督管理办法》,开发商未按规定将预购房款存入监管账户的,监管部门应责令限期改正,暂停预售项目在预售系统上网签买卖合同业务,将其违法违规行为予以公示,记入企业信用信息系统。依据《广东省商品房预售管理条例》,可以处以违法使用款项10%以上20%以下的罚款。

业主们提出质疑:为何中胜置业并未因此受罚?鲁女士等业主因此特向惠阳区信访局反映相关政府部门不作为,目前尚未得到回复。

自然资源局的“公示”在先,还是开发商擅自调整在先? 

今年4月30日的一则公示引起了部分业主的关注。

当日,惠阳区自然资源局在《惠州日报》发布《关于广东中胜置业有限公司“清泉城市广场”项目一至五层商业调整事项的公示》称,“日前,本局收到广东中胜置业有限公司关于‘清泉城市广场’项目一至五层商业调整事项的申请及相关材料。凡与以上事项有重大利益关系的关系人(单位),应在公示之日起30日内向我局提出书面意见,逾期未提出者,视为放弃权利。”

该调整事项主要是把商铺拆分成更小面积。

鲁女士告诉《中国经济周刊》记者:“听闻此消息,我们100多位业主携带相关资料到惠阳区自然资源局核实此事。该局工作人员却说,他们未收到中胜置业的相关申请材料,也不知道具体调整内容。这与公示内容严重不符。” 

5月15日,鲁女士等100多位业主向惠阳区自然资源局递交《关于清泉城市广场项目商业调整事项异议书》,称“开发商擅自调整商铺布局,且隐瞒调整方案。贵局在未进行评估审批的情况下,对调整直接进行公示存在严重的程序问题。全体业主坚决不同意调整。” 

据知情人士透露,中胜置业擅自对商铺项目进行了调整,随后才向惠阳区自然资源局提交调整申请,且未拿出具体的规划,此情形下,该局进行了登报公示。

中胜置业是否先调整了商铺布局,然后才向相关部门提出调整申请?惠阳区自然资源局对此并未正面回复《中国经济周刊》记者。只是向记者表示,4月17日收到中胜置业的调整申请,并且申请中已明确调整内容为“拟细分商铺产权面积”,“业主称我局未收到申请就公示等情况与事实不符。”

惠阳区自然资源局还对《中国经济周刊》记者表示,在接到业主咨询后,该局逐一登记了联系电话,“并明确告知调整是将负一层至五层部分商铺进行分割,不涉及已售部分;最终调整方案须按相关规范要求核准,并再次征求相关利害人意见。”

“2019年5月29日,公示期结束,我局咨询了相关部门的意见,并委托第三方审图机构对该方案进行审查,同时对该方案提出了审查意见。目前该方案正在优化中,我局尚未作出许可,我局审批程序符合法定程序。”惠阳区自然资源局在回复《中国经济周刊》记者采访函中表示。

有业内人士向记者分析称,如果开发商擅自调整商铺布局一事属实,惠阳区自然资源局应该进行监管和处罚。如果没有进行监管和处罚,反而发布公示,那么,这样的做法不免让人误解为是“急开发商之所急”,帮助开发商“先上车,后买票”。

施工方负责人张轸认为,在清泉城市广场项目中,仅计算已出售的住宅,售楼款就接近20亿元,足以支付工程款和工人工资,业主们也能依法依规拿到房产证并办理银行贷款。但现状却是中胜置业一直当“老赖”,原本属于业主和施工方的物业被抵押,抵押所获资金却不见踪影。

清泉城市广场从2012年开始施工至今已有7年,经历了多次停工、工人上访、业主维权,依然未能达到标准通过验收。

6月25日下午,《中国经济周刊》记者走访清泉城市广场营销中心发现,该项目仍处于对外售卖状态。记者请现场工作人员联系相关负责人接受采访,对方称联系不上。而整个采访期间,中胜置业法定代表人颜春的电话则一直处于无人接听状态。

 

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