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双面万科

来源:秦朔朋友圈

在地产公司中,经营最为稳健的,当属万科。虽然在楼市升温燥热时,也被不少人称为保守,但万科的“保守”经营在市场遇冷时,就展示其“过冬”的韧性了。

今年以来,对地产行业来说,并不好过。虽然有过短期的三四月“小阳春”回暖迹象,但在落实金融服务实体经济及“房住不炒”政策下,央行、银保监会等监管机构加强了对房地产企业融资的限制,信托、海外发债、国内信用债等房企过去常用的融资手段都在收紧,楼市升温的各个城市也相继出台加码的政策。 不少房企面临着资金困难,破产的不少,据统计上半年破产房企接近300家。还有少数之前激进的房企已经开始面临着危机,比如不少闽系和粤系房企。

以泰禾为例,去年开始泰禾始终被资金链阴影笼罩,从今年3月到6月,泰禾一口气卖掉苏州、杭州、南昌、广州、济南、郑州等10个项目的部分股权,这才稍微缓了一口气。

但因为前期泰禾大肆加杠杆,上市公司大股东泰禾投资几乎将其股份全数质押,黄其森再想股权融资已经没有多少余地,而泰禾的股价也从最高点的40多元一路跌至除权除息后的六块多钱。无米下锅的泰禾已经从2018年5月份后寸土未补,目前泰禾待开发的计容建筑面积仅400多万平方米。

泰禾在激进的楼市掘金者中并不是孤立的。昔日华南五虎之一的富力在近200亿收购万达酒店后,今年一季度公司净负债率继续上升至210%,现金短债比不到1,资金缺口超过百亿,7月份富力集团一份内部文件要求下半年将暂停拿地。泰禾、富力、融创、阳光城都算激进的房企,激进当然也不能算一种错,但要分时间。企业家难就难在,不仅要与市场抢时间,还要与政策赛跑,跑不过的,都要被淘汰。

再来看万科,上半年万科营业收入和净利润均实现了增长,这当然也在情理之中,房地产行业集中度越来越高,二八效应加马太效应,头部企业只会越来越好。但当然不能躺着赚钱,华夏幸福也算头部吧,在去年产业城发展面临国家政策调整、PPP模式遇阻后,也不得不大量转让项目,一度掉落十名之外,引入平安才见好转。

但万科总体来看,发展十分顺畅,不看上半年净利润,仅截至6月底持有的货币资金就高达1438.7亿元,远高于短期借款和一年内到期长期负债的总和666.5亿元,净负债率35.04%。

手上持有的货币资金越多当然企业经营腾挪的空间就越大。今年6月份在和碧桂园董事长杨国强见面的时候,杨国强也说,手上有一两千亿的资金,是好事也是坏事,好事就是不管是拿地还是做其他产业不必畏手畏脚,坏事就是资金也有持有成本。于万科而言,好事是资金成本很低,根据中报显示,目前万科五年期公司债成本在3.5%-4.54%之间,相较于大多国企都是很低的了。

业务方面,除了住宅开发,万科的长租公寓、养老等新业务都在探索发展,但都在培育期。长租公寓目前万科称累计开业8.2万间,其中74%位于北京、上海、深圳、广州、杭州等14个核心城市,开业半年及以上的成熟期项目平均出租率为91%。但从投资收益来看,依然处于亏损状态。

而养老业务被万科当作未来第三次创业的潜在培育业务。祝九胜说,“对一个行业而言,很多人会有自己不同的看法和判断,对一个企业的发展阶段有传统的生命周期曲线的衡量,我个人更偏向把我们理解成第三次创业的阶段,万科35年前做了第一次创业,20多年前我们聚焦于住宅开发这个行业是第二次创业,现在是第三次创业,第三次创业的目的是继续围绕城市发展、围绕客户的需求,构筑我们的第二条增长曲线,这不是静态的。”

这也是我一直说的,头部企业的可怕之处在于,只要是看到未来有潜力的业务,即使当下赔钱也要占有市场,亏了就算试错,万一成功了呢?手握一千多亿的现金,不就是为了找到更多未来赚钱的机会吗?

万科当下的稳健,风平浪静之下也并非没有问题。

首先是信任危机。万科在市场上的口碑是经过二三十年累积起来的,但随着企业的做大,信任危机开始出现。7月份,央视财经《经济半小时》曝光了广东省佛山市万科置业有限公司在当地出售的金域中央楼盘,将办公用房包装成公寓楼盘,出售给购房者,导致5800多名业主落户、上学成泡影。而且佛山市南海区国土城建和水务局称,万科私自将“办公用途改为居住用途,未经规划的,属于违建”。

这个事为什么要拿出来说呢?商改住是有严格要求的,万科作为龙头房企,三十多年的开发经验,不可能不知道这个理。但万科依然这么干,可不仅仅是销售“宣传口误”的事,直接反映的是企业能否依法合规经营的问题。以万科如此大的体量,基本可以确认的是,只要不出现大的决策性错误,就不会有倒下的危险,而“决策性的错误”,就包括触碰法律红线。广东省房地产研究会研究员、律师窦雍岗认为,万科在佛山金域中央项目中,不仅涉嫌虚假宣传、欺诈销售,甚至可能存在违规、违法建设等问题。

信任危机不仅仅出现在佛山,虚假宣传、偷工减料、质量瑕疵,货不对版万科一个不少,重庆、广州、南宁、青岛、南昌……万科在营收和利润取得重大成功的同时,口碑的流失不容忽视。

其次是业务危机。在前面我们已经说到过万科的多元化探索,尽管万科的中报中对多元业务态度积极,但从过程来看,还有值得思考的地方。多元化探索出现的问题,在万科的历史上早就出现过,王石卖掉万家超市,专注主业,但是后来做着做着,企业大了,就想要“跨界”。万科的跨界算是比较多的,基本上地产相关行业都有所涉及,与地产不相关的也开始在做,很多都在探路阶段。

体量大,就能承担一定的试错成本。万村计划,无论是万科内部还是外部,都看出来了,出现了问题,早期的财务测算模型被打破,到实施阶段才发现根本不是原来所估算的,最明显的就是租金的涨幅,在原来万科的估算中,每年是要涨10%的,但后来深圳相关部门要求压在6%以内,而且随着舆论的带动,万科想涨价已经很难,万村计划的暂停已经在所难免。

当然,业务探索不可能都一帆风顺,万科其实面临的还是王石时代的老问题,当你去探索边界业务的同时,你的观念、决策、人才、激励、研究等各个部门,能否支撑起新的业务呢?比如,你是不是已经决定赚慢钱、小钱了?

从万科今天遭遇到的信任危机来看,规模与利润导向开始失控,这家龙头房企似乎并没有做好赚慢钱、小钱的准备。

当然,企业大有大的好处,那就是一些个小磕小碰不会让企业伤筋动骨。而且很多时候,虽然“船小好调头”说的没错,但船大并不是问题,不好调头可以不掉头一直往前走。房地产行业,龙头企业的优势就在于,不管中国的城市化到达了什么样的水平,只要还需要住房,还需要旧改,还需要改善,那么笑到最后的,一定是“剩”下来的。 

当然,信任危机和业务危机,都能及时止损。万科真正的潜在问题还有,这个完全由职业经理人(万科内部称事业合伙人)主宰的企业,在创始人退休,在大股东放权的情况下,怎么保证它始终为股东利益服务。

举一个简单例子,在8月20日万科发布上半年业绩后,有媒体就质疑,万科报告期内,实现合并净利润192.84亿元,其中归母净利润118.4亿元,同比上涨29.16%;实现少数股东损益74.44亿元,同比暴增69.22%。少数股东损益占合并利润比重,由2018年全年的31.45%,继续攀升至38.6%。但相对应的,2018年全年和2019年上半年,万科少数股东权益占比分别为33.89%、30.73%。这意味着万科赚的钱,被少数股东,即合作方分走了近四成,而且是出更少的钱,占有更多的利润。

这个问题严不严重呢?少数股东损益,当然在大多地产公司都有,毕竟合作开发已经是公认的模式,祝九胜也说要“善待合作方才能更多地获取土地资源和项目资源”。但对比同行业,比如碧桂园2018年少数股东权益占比30.03%、少数股东损益占比28.68%;旭辉集团2018年少数股东权益占比48.22%、少数股东损益占比仅24.01%。万科这种“善待”的模式有无必要,对投资者来说是不是公平呢?

万科作为一家上市公司,从王石最初放弃大股东资格后,一直有如何避免“内部人控制”的讨论,今天依然存在。“宝万危机”之后,万科并没有彻底解决这个问题。

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