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8月26日,对于绿城中国来说,有两件大事值得关注,一是发布2019年中报,二是收购百年人寿协议终止。

据绿城中国2019年中报显示,2019年上半年,公司实现营业收入约为186.58亿元,同比减少44.4%;毛利约为59.69亿元,同比减少1.8%;净利润约为30.73亿元,同比下降1.3%。

受此影响,绿城中国股价在连续上涨一周后下跌,今日开盘报6.88HKD,下跌2.96%,下午收盘报6.95HKD,下跌1.97%。

营业收入大幅下降44.4%

根据2019年中报,2019年上半年,绿城中国实现营业收入约为186.58亿元,较2018年同期的335.34亿元减少44.4%,主要是物业销售收入的确认于上半年减少。物业销售收入为158.89亿元,占总收入的85.2%,较2018年同期的314.20亿元减少49.4%。

对于交付物业销售收入减少的原因,绿城中国表示,因为上下半年结转面积分布不均所致,本期物业收入结转面积约为94.97万平方米,较2018年同期169.057万平方米减少43.8%。

在8月26日下午举行的2019年上半年业绩发布会上,绿城中国董事会主席兼行政总裁张亚东透露,绿城中国没有结转项目有1216亿元,将在未来三年逐渐进行结转。

在结转面积下降的同时,绿城中国结转物业的销售均价为每平方米16731元,较2018年同期下降10%,原因是结转收入的项目中销售占比较高的淄博百合花园、嘉兴柳岸禾风等均位于三四线城市,在一定程度上拉低了销售均价。业绩报告显示,淄博百合花园在绿城中国上半年单个结转项目中收入排名第一,为17.12亿元,销售均价为8814元/平方米。

毛利、净利均有所下降

受营业收入下降影响,绿城的毛利和净利指标也出现下降。

2019年中报显示,今年上半年,绿城中国实现毛利59.69亿元,较2018年同期的毛利60.78亿元减少1.8%,主要是上半年物业交付面积、物业销售收入减少引起毛利的减少。

值得关注的是,绿城中国今年上半年的毛利率为32%,较2018年同期的18.1%有大幅增长。新京报记者发现,毛利率增长背后,绿城中国营业收入大幅下降的同时,毛利的降幅并不是很大,究其原因,其销售成本为126.9亿元,同比降幅约为54%。

在净利润和利润率方面,根据2019年中报,今年上半年,绿城中国的净利润约为30.73亿元,较2018年同期下降1.3%。其中,股东应占利润为20.58亿元,较2018年同期的23.35亿元下降11.9%。绿城中国表示,主要原因有两点,一是上半年本集团出售附属公司而带来的股东应占利润较2018年同期减少3.58亿元;二是上半年本集团就分阶段达成业务合并时重新计量联营公司及合营企业至收购日期公平值的收益较2018年同期减少5.47亿元。

今年上半年,绿城中国的净利润率为16.5%,较2018年同期的9.3%有大幅上升。究其原因,新京报记者发现,今年上半年,绿城中国的“三项费用”增幅并不是很高,其中,行政开支为14.05亿元,同比上升12.8%;销售开支6.65亿元,同比上升25.5%;财务费用8.01亿元,同比上升27.7%。在总的利息开支方面,今年上半年绿城中国是29.86亿元,同比增加4.6亿元,其中资本化利息为21.85亿元,资本化率为73.2%,较2018年同期的75.2%有所下降。

与此同时,在收益一栏,非金融资产减值亏损及拨回净值为1.45亿元,同比2018年上半年的-6.72亿元上升121.6%。此外,分占联营公司业绩实现收益5.05亿元,同比上升72.3%。

虽然营业收入大幅下降44.4%,但是通过一系列的成本优化等,绿城中国的净利润率上升为16.5%。

“推进代建业务上市”

众所周知,代建业务在绿城中国的业务板块中占有重要分量,也一直为其销售额的增长立下汗马功劳。2017年,绿城中国的总合同销售金额约1463亿元,其中,代建项目合同销售金额约430亿元,占比近30%;2018年绿城中国总合同销售金额约1564亿元,代建项目合同销售金额约为552亿元,占比35.3%。

根据2019年中报,绿城中国累计取得总合同销售面积约403万平方米,总合同销售金额约743亿元,同比减少约1.46%。其中,投资项目合同销售金额约494亿元,代建项目合同销售金额约249亿元,占比33.5%。年初,绿城中国定下了1800亿元的全年销售目标,以此推算,上半年的目标完成率约为41.3%。

事实上,作为占比重要的业务板块,绿城中国一直计划推动代建业务的分拆上市。今年8月份,有媒体报道,绿城中国旗下的绿城管理集团在7月下旬正式成立了上市领导小组,这意味着绿城中国代建业务将启动上市计划。

张亚东在发布会透露,绿城中国将推进代建业务的上市,绿城中国未来的业务,将逐步形成轻、重相结合的格局。

布局金融业务受阻

8月26日对于绿城中国来说,还有一件大事值得关注。

在发布业绩报告的同时,绿城中国公告称终止收购百年人寿的股份转让协议。

公告称,2018年12月17日绿城中国的股份转让协议终止规定,若中国银保监会并未于支付购买价后的规定期限内就收购事项发出批准,当股份转让协议终止,卖方须向绿城房产退还全部购买价。截至本公告日期,该批准尚未发出。因此,该协议终止,卖方将向绿城房产退还全部购买价。 

对此,张亚东表示,我们一直想要构建养老及金融板块,只是银保监会未批准,未来也会持续加强这一板块的构建。

绿城中国回复新京报记者称,经双方协商约定,协议解除并退还款项,公司未来会持续物色合适的投资标的,加速实现“地产+金融“的协同发展。

绿城中国相关人士透露,银保监会迟迟未批准,现金为王的时代,不能漫长地等下去,只能终止收购。

据了解,2018年12月17日,绿城中国全资附属公司绿城房产与卖方订立股份转让协议,据此,绿城房产同意购买,卖方同意出售百年人寿9亿股股份,相当于目标公司于股份转让协议日期占股份总数的11.55%,转让现金代价为人民币27.18亿元。

2019年1月8日,中国保险行业协会官网披露了百年人寿股东变更情况,股权转让方确为大连万达集团。根据披露内容,大连万达将9亿股百年人寿股份转让给绿城房产。本次股份转让完成后,绿城房地产持有百年人寿9亿股股份,所持股权占公司总股本的11.55%,大连万达不再持有公司股份。

对于收购保险企业的原因,绿城中国认为,中国人寿保险业务现正迅猛发展,前景无量。鉴于中国保险业的高门槛,人寿保险牌照具有独特的资本投资价值,收购事项对集团而言,乃一个于中国投资人寿保险业的机会。收购事项亦符合本公司作为一家“中国理想生活综合服务商”的商业理念,并能使其于中国的业务种类更多元化。由于公司的主要顾客群(即物业买方)与目标公司的保障型保险顾客群具有一定重叠,预期将会有交叉销售的潜力,产生协同效应。因此,绿城中国董事认为,收购事项与集团长远愿景吻合,并能拓宽本集团的收入基础及增强财务状况。

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