【文汇网讯】香港房地产市场是全球楼市中的一个传奇，1,100平方公里的弹丸之地，由上世纪二战后的60多年时间，先后爆发七次楼市狂潮。
跌市平均维持3-4年
由以往的楼市周期看，一般是3年至4年是跌市，10年至13年是升市。目前，市场预期今次楼价见顶回落的时间是明年，主因是料美国开始进入加息周期、两年内有大量公私营房屋将落成、租金回报率越来越低、不少人迷信楼价不跌而疯狂入市，以及突如其来的政经事件，冲击香港。
事实上，2009年后，香港房价加速上涨，私人住宅价格指数于2010年11月刷新1997年高点。为抑制投资炒房需求，政府推出额外印花税(SSD)，买家在半年内转售房屋，税率为15%，半年至一年之间转售则为10%，一年至三年之间转售则为5%。2012年10月政府再度痛下狠手：所有非香港永久居民、所有香港和外地注册的公司购买香港住宅时，还需要缴付15%的买家印花税(BSD)，还将额外印花税的税率提高5个百分点。2013年2月，政府又增加印花税，其中200万港元以上住宅，印花税全部加倍，最高税率达17%。其后市场降温，成交量大幅收缩，房价曾现小幅回落。
不过，从2014年5月开始，香港住宅成交量明显反弹，7月成交数为7,792宗，明显超过过去两年的月均水准，回到2012年四季度的水准，但仍低于2011年上半年的成交水准。与成交量相适应，香港住宅价格自2014年5月开始上涨，7月已超过2013年初的高点，再创历史新高。
加息料启楼市转下
此外，国际热钱重回香港，香港股价再创近几年新高，楼市亦价量齐涨，不少评论均表示，这轮新的楼市泡沫已经形成。然而，美国今年有机会加息，且热钱来去匆匆，香港楼市泡沫难以长期靠此支撑。当前美元上涨强劲，未来全球热钱回流美国是大趋势。因此，尽管香港楼价仍上升，但料难以持久，未来几年楼价的大趋势料会向下。 ■记者 梁悦琴
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