【文汇网讯】元朗两大新盘29日由长实世宙打头炮，采取低于同区十年楼龄楼价逾20%的开盘策略奏效，狂吸近万票，开售的首批560伙单位首日沽约448伙，为今年下半年单日销售最多楼盘。据统计，因临近年底，发展商赶尾班车「跑数」，可望于12月开售的新盘3,231余伙，加上11月已推盘的1,861伙货尾，12月份可推一手楼达5,092伙。面对新盘供应巨浪，发展商都扭尽六壬推优惠抢客，送辣税、平过二手已是指定动作，八成一按更成新卖点，相信更狠更绝的招数会陆续出现，这恐将加快楼价调整的速度。
楼市近月价量齐跌
楼价近月反复回软，总结楼价调整7个星期至今，中原城市领先指数(CCL)累计跌幅达4.23%，CCL最新报140.27点，为31周新低，按周跌0.61%。分区方面，7周以来则以港岛区跌幅最大，达6.16%，新界西跌幅最少，约3.08%，其余九龙跌4.01%、新界东区跌3.47%。
11月交投势创25年来次低
交投方面近月极为淡静，近日美联物业资料研究部发表报告，综合土地注册处注册个案，11月首25日整体物业注册量合共录3,963宗，比起去年11月份6,457宗仍少约39%。预期本月数字最终约4,000宗水平，届时将创25年来同期纪录的次低，仅较2008年11月金融海啸期间的3,786宗为高。
翻查资料，今年第三季开始楼市气氛转差，住宅成交量与年中可说「天与地」，今年首7个月，每月整体注册量由6,209至8,292宗，但8月份突然急跌至5,193宗，9月及10月分别为5,456宗及4,480宗，属相当低的水平。
二手注册料首度失守2千宗
而分开一二手交投去看，二手交投已连续多月于低位徘徊。美联物业提供资料显示，11月首25日二手住宅注册量仅录1,605宗，与10月同期1,546宗相若，惟预期本月二手注册宗数将首度失守2千宗;新盘方面，本月首25日一手私楼注册量录930宗，较上月同期1,255宗减少约25.9%，惟相信全月数字仍可录逾千宗。
学者：明年楼价或跌逾10%
城市大学建筑科技学部高级讲师潘永祥表示，相对股票而言，始终物业是一项风险较低的投资，因此即使现时楼价明显下跌，仍有不少港人会将资金投放楼市。但他本人不建议现时买楼，因为风险较高，后市下调的机会较大。
他预料，明年楼价或下调10%至20%，因为楼市不明朗因素太多，例如美国加息、以及所造成的热钱流走等，而一二手住宅市场于未来3、4个月，预料仍然会维持「一手旺、二手淡」的局面。
瑞银看淡 睇两年累跌30%
大行中，要数瑞银看法最淡，最近更发表报告预测本港楼价在2016年跌10%至15%，至2017年尾更有机会累跌30%。
该行指，虽然美国加息一再延后，但内地及香港经济不振令市民买楼意慾减少，已有发展商借减价和提供高成数按揭来催谷买家入市。另方面，内地买家投资英、美物业有上升趋势，并减少在港买楼，都不利本港楼价上升。
街坊嫌楼市未跌够
各大分析一面倒唱淡楼市，个别大行更预测往后两年楼价将跌三成。但你有你分析，民间智慧却未必认同，近日多次街访，发现缺乏资金的小市民依然投诉「楼太贵」，准备入市者则对负资产风险表示「冇有怕」，不约而同认为楼市大跌三成简直是异想天开。
人工跟唔上 削入市信心
从事零售业的王先生，今年行业萧条，更是削弱他在港置业的信心。「人工追唔上楼价，以前做sales月入3万，宜家市道差，得返一万多。」
眼见近月楼价渐渐向下走，有否重燃希望?「楼价唔乐观系地产商唔乐观啫，小市民依然买唔到。跌几个percent无乜用，除非好似沙士个楼价，或者高返少少仲可以接受。」大行预测之后楼价或跌三成，王先生则自有看法：「跌三成机会好微，有好多内地人嚟香港买楼，推高咗楼价。」
仍高不可攀 未届上车时
甚至乎曾有一层楼转手赚180万元经验的投资者，也认为现时楼价太贵，不宜买楼。「宜家有閒钱我都唔会入市，因为楼太贵。」关女士曾经持有5个物业，3、4年前趁楼市起飞卖了两个单位，都甚有斩获，但近年都没有再购入新单位。
内地客撑市 楼价难大跌
坐拥3个物业的陈女士自90年代开始投资住宅，便提出一番理论：「住宅供应多咗都无用，香港人咁多，内地人又嚟香港读书，或者香港人返去娶老婆，明星都嚟啦，一孩政策无埋仲嚟得多人呀。」又指：「加息都讲咗好多年囉，相信唔会一下子加好多，慢慢加，怕的话可以做定息。」
她认为低息环境投资物业还是安全的，十几厘息下炒楼就危险。「有朋友97年畀5%首期买400万楼，仲要用股票赚的钱供楼，当然唔好，最后佢咪衰咗。」
首期给多些 防变负资产
另一位打算帮仔女付首期上车的陈女士，也预期这几年即使加息也不会加得好紧要，而且还有一招防守，就是首期畀多些。「我都奉劝人，畀到3成首期先好入市，唔系好易变负资产。」有「绝招」护身，陈女士认为现在入市风险不大。
一心想换楼改善家人居住环境的徐先生，一于少理楼价跌不跌，向记者笑虓n摇头道：「自用无所谓啦。」而且和陈女士一样，他表示按揭不会做太多，不担心变负资产。 | 
