【文汇网讯】（香港文汇网记者 张豪 上海报道）9月18日，杭州楼市限购宣布落地，将于9月19日起暂停向拥有1套及以上住房的非杭州户籍居民家庭出售住房，包括新建商品住房和二手住房。杭州是继苏州和厦门之后第三个重启限购的城市。
尽管杭州楼市限购政策主要针对主城区，且主要针对非本市户籍，力度不大，但此前，合肥、南京、苏州已相继推出调控政策，长三角二线城市房价、地价、政策均出现击鼓传花式传导效应。
业内人士表示，部分楼市的异常火爆，令房地产调控政策重新收紧，针对房地产领域的降低槓杆政策正在密集出现，不排除有更多的城市加入限购和限贷的行列。
中原地产市场总监张大伟表示，现阶段购房者投资需求之所以旺盛，或者是因为看中未来上涨预期，期待投资获利，或者是因为害怕将来再涨，早买早安心。
央行日前发布的数据显示，8月新增贷款9487亿元中，住户部门贷款新增额度高达6755亿元，该贷款额较7月的4575亿元，环比增加47.65%。张大伟说，信贷的强劲支持，加之去库存政策的大力刺激，引发了今年房地产销售市场的火爆行情。而过度的加槓杆事实上带来了越来越大的房地产风险。
的确，在高成交的带动下，重点城市库存均快速去化，多个城市或面临「无房可卖」。上海易居房地产研究院数据显示，截至2016年8月底，其监测的35个城市新建商品住宅库存总量为24256万平方米，环比减少0.9%，同比减少5.7%，库存已连续13个月同比下跌，回到了5年前的水平。
造成库存下降的主要原因便是新增供应赶不上去库存的速度。易居数据显示，虽然8月份推盘节奏相比7月份有所加快，但8月35城新增供应2336万平方米，依然低于其新增成交量2558万平方米。
上海易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，部分地区去化周期快速下降。以杭州为例，2014年6月杭州存销比为26.0个月，属于本轮楼市调整周期中的偏高水平。随后该曲线持续下滑。到了今年7月份存销比跌至6.0个月，而到了8月份继续下跌至5.2个月。
「同时，南昌、南京、合肥去化周期甚至已分别降至4个月、3个月、1个月，当地楼市需开启『补库存』阶段。」严跃进说。
上海中原地产市场分析师卢文曦表示，近期国家统计局数据显示投资开发意愿出现反弹，原因是一二线城市土地市场持续高温，房价上涨预期有增无减。且随着部分二线城市政策收紧，投资力量向周边城市转移。比如无锡市场开始走热，溢出效应显现。
卢文曦认为，在一城一策调控思路下，三四线城市出台更多支持性政策，一二线城市虽调控收紧，但是在高热的背景下政策很难实现「急刹车」式降温，因此商品房销售还是延续去库存态势，去化速度比此前略有加快。此外，商业用房库存仍在增加，不过比前期增加量有所减少，情况在逐步好转。
核心二线城市重启限购主要是为了限制投资投机性需求。但核心二线城市的房价上涨预期仍然存在，此时进场仍有利可图，这成为投资客持续进场核心二线城市楼市的很重要的原因。
这一轮投资潮中，随着各城市间市场基本面复甦进程不一，投资客资金也开始在不同城市间轮动，因此在城市间形成房价轮动上涨局面。
CRIC研究中心执行总裁丁祖昱指出，政策的出台离不开市场超出预期的「过热」。8月杭州商品住宅成交均价1.8万元/平方米，环比上涨11%，涨幅超过近期市场大热的南京、合肥、武汉等市，在研究中心监测的71座重点城市中排在第二，仅次于上海的14%。
丁祖昱认为，一二线楼市全面收紧在即，限购政策收紧范围或会进一步扩容，市场没有明显降温的南京、合肥、武汉等市均有出台类似政策的可能;力度上也可能进一步加强，如果热点城市市场还是「越控越涨」，出台更为严厉的首套房限购等政策也不无可能。
但张大伟表示，政策力度有限，对实际影响微弱，如果信贷不收紧，这一政策很快将被市场消化。
但值得注意的是，丁祖昱强调，虽然现阶段除苏州外政策未有力度，但未来如果调控政策不断加码、不断升级，超过一定的「临界点」后，将有可能成为「压垮骆驼的最后一根稻草」。
「政策是有叠加效应的。随着购买力透支、需求透支，最后几个月的成交量或将回落。」丁祖昱说。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，可以将今年楼市投资客的进场特征划分为三个阶段：
第一阶段，基本在第一季度，投资客以一线城市和部分核心二线城市为中心，投资标的基本为本市优质项目，投资客辗转寻求价值洼地。
第二个阶段为4-7月，今年3月底，京沪深楼市新政出台或执行层面从严，投资客开始转战类住宅产品，周边核心热点城市的优质项目也成为它们涉猎的对象。长三角经济圈中，苏州楼市火热令投资客转战无锡，常州交易量也被带动起来，杭州火热带动了宁波等城市交易量活跃。
第三个阶段是8月份至今，出现跨区域跨经济圈投资轮动。此时一线城市、核心二线城市房价已经抬升，部分敏感的投资客开始转向房价还处于价值洼地、未来仍然有上涨空间的其他二线城市，比如长沙、郑州、南昌、天津等。
记者在走访二线城市时，发现买房者资金流动性很大，资金槓杆率很高。一些刚需置换买家不惜运用首付贷。
资金流动活跃一方面导致热点市场先后出现房价快速上涨与市场交易量价透支，另一方面也形成了从一线城市到经济圈内核心二线城市的资金通道，这导致城市间楼市出现轮番上涨。高价地频出也为楼市量价齐升带来影响。
张宏伟认为，现阶段很难通过大幅提升房贷利率和首付比例为楼市降温;从土地市场来看，尽管大部分地方政府表态增加土地供应，但经验和实际行动表明，核心二线城市的土地供应也很难大幅增加，因此，这也很难起到缓解楼市供应紧张的作用。
分析人士指出，伴随供应量增加，预计明年上半年市场去化周期会进一步回升至12个月以上，个案价格有可能会出现下调，尤其是本轮楼市上涨幅度较大中高端楼盘以及高价地频出的板块极有可能率先降价。届时，上述核心一二线城市房价上涨预期打破，投资客开始退场，核心城市周边也会出现降温，市场将回归以居住和改善为主的理性市场。
上述业内人士提醒房企应关注未来1年左右的市场调整期。
从政策面的趋势来看，上述热点城市仍然存在政策层面「降槓杆」收信贷的可能性，并且随着调控政策(比如楼市限购)的从严执行，上述城市的短期投资价值正在降低，投资风险在增加
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