【文汇网讯】(香港文汇网记者 毛丽娟)2016年深圳两次楼市新政，投资者购买需求四季度出现暴跌。政府分别通过楼市调控政策及上调房产评估价手段抑制深圳住宅价格过快增长。一手市场方面，自「3.25新政」后，投资者入市受限，刚需及改善型需求买家主导市场，使得深圳全市住宅二、三季度成交量与一季度相比均下跌近五成。然而，新政对于住宅售价的飙升影响甚微，二、三季度累计升幅仍超过两成。
为加大调控力度，深圳政府在四季度初推行「10.4新政」，除了进一步提高投资者入市门槛外，条例更影响改善型买家的换房需求。根据政府数据，年末整体一手市场的成交量价均有所下降。二手住宅市场方面，政府在4月1日及11月8日相继上调房产评估价，直接导致二手房交易税费上升累计超过五成，削弱部分刚需及改善型买家的购买需求。2016年全市二手住宅成交量较2015年下降了约两成半。
一手高端住宅价格全年升幅超两成半
仲量联行华南区研究总监曾丽分析，由于政策因素影响，部分高端住宅开发商适时调整推盘节奏。受调控影响，三、四季度很多开发商搁置了在核心区位的推盘步伐。因此，高端住宅供应在下半年主要集中在关外龙岗、龙华区。关内区域除南山区有少量新推之外，其余主要区域均以去化存量为主。虽然推盘节奏放慢，本年度新推高端住宅盘源仍超1.3万套，为近年来最高。
在新政下，第四季度一手高端住宅价格停止上涨，但全年升幅仍超过两成半。承接2015年的升势，一手高端住宅在第一季度仍然保持较强的升幅。鉴于一手高端住宅盘源的稀缺性，开发商叫价仍然保持稳定。二手高端市场方面，多次调高房产评估价使得税费提高，削弱大多买家买卖二手房的意向，导致询盘量及交易量骤降。但是，除了部分急售项目外，大部分业主保持较强的惜售心态，下半年买卖双方持续博弈，二手价格相对稳定。
政府维持现有调控政策的可能性较大
展望2017年，曾丽指出，政府开始正视房地产市场存在的风险，维持房地产市场稳健自然成为政府在下一年希望实现的目标，因此，央行将对货币供应进行控制，避免过多货币进入房地产市场;与此同时，在人民币汇率承压的背景下，利率也难有下调空间，甚至有一定几率上浮。所以，曾丽认为开发商借贷成本和购房借贷成本皆会上涨。
曾丽指出：「本地市场层面，深圳政府仍将高度重视房价过快增长，通过调控手段促使房价回归理性水平，因此我们预期政府维持现有调控政策的可能性较大。预计在政府调控从严的基调下，投资者需求将持续受压，加大其谨慎观望态度，再加上改善型需求买家换房门槛大增，预计未来12个月全市高端住宅销量持续遇冷。然而，由于开发商在过去一年市场行情向好的情况下，普遍没有现金流压力，因此预计没有即时下调价格来维持销量的压力。因此，预计高端住宅市场仍会有温和的升值潜力，但升幅远远较2016年幅度低。」
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