【文汇网讯】(记者 毛丽娟)深圳市规划国土委近日发布最新一版的《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》，对旧住宅区改造明确提出了更为严苛的规定：旧住宅区拆除重建的楼龄需大于20年，权利主体更新意愿应达到100%;另一方面，对符合产业发展导向的旧工业区改造却表示出鼓励更新的态度。第一太平戴维斯投资部董事吴睿受访表示，这透露出一个信号：一线城市中土地稀缺最为严重的深圳正在开启城市用地的工改工时代。
经历30年的城市化和工业化迅猛发展后，深圳面临产业转型升级等问题。目前，工改工城市更新项目已经成为深圳研发用房的主要供应来源。第一太平戴维斯在深圳发布的报告指出，未来五年深圳将会有近2300万平方米的工业用房供应，包括普通工业用房1500万平方米，新型产业用房约800万平方米;对应建筑面积571万平方米，总货值约1700亿元。工改工类项目成本相对较低，需求旺盛，将成为开发商布局土地储备的重要战场。
开发商纷纷举牌「工改工」地块
两个月前，位于深圳南山区的南华气体地块通过境外股权交易方式出让，包括华润、宝能、碧桂园、佳兆业等10馀家房企参与竞价约达439次，历时5小时，最终被潮州企业天格投资以15.42亿元的总价竞得，溢价率319%。有未经证实的消息称，宝能董事长姚振华甚至亲自竞价。
「工改工是深圳旧改非常大的『蛋糕』，深圳的主流开发商一定不会错过这个机会。」吴睿说。
根据第一太平戴维斯的预测，未来五年深圳工改工类城市更新项目供应建筑面积571万平方米(含配套)，总货值约1700亿。年均货值340亿，这个数字比万科于2016年在深圳的新房销售额还高出百亿有余。
世联行首席工改顾问董极表示，工改工项目报批通常三年左右可以完成，一般70%为研发用房，20%-30%为配套住宅，5%-10%为配套商业，其中配套商业、保障房和公寓可以对外销售，给开发商带来一定的现金流和利润。
吴睿指出，若以未来五年工改工供应建筑面积的20%配套公寓计算，相当于给市场多增加5%住宅类供应量，「预计公寓类物业长期持有的情况会增多，更多开发商、投资机构加入到这个细分市场，形成一个新的市场热点」。
但工改工项目的用地属性也决定了开发商不得不做出战略调整以适应新的市场形势。工改工首先要求开发商具备产业规划的能力，理解片区产业方向，同时项目建成后还要能够吸引产业进入，具备一定招商能力。因此，工改工实际上加速了传统开发商的转型，增加持有物业的比重，由快周转企业转变为持有经营型企业。
除了万科，中粮、佳兆业、恒大、龙光、深业、碧桂园等房企已完成或正在积极布局工改工项目。据了解，深圳多家开发企业的投资部都成立了专门的挖掘工业用地项目的团队。
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