【文汇网讯】 （记者 颜伦乐 苏洪锵）楼市高处未算高，本港短短两周再诞新地王。南丰昨以246亿元击败11个财团，勇夺启德商业地，打破上月中中环美利道地皮所创下232.8亿元的旧纪录，无论按商业地或住宅地计，都成为全港总价新地王，每呎楼面地价12,863元亦打破东九商业地新高，成为「三料地王」。今次楼面地价也较市场预期上限高7.2%，比去年11月同区商业地呎价高出91%，业界预料东九商厦市场势出现大量封盘或反价。南丰则计划将项目打造成集写字楼、酒店、零售于一身的地标商厦。
南丰集团董事总经理蔡宏兴昨表示，启德区是未来的CBD2(商业核心区2)，集团看好该区发展；而且项目并非单纯写字楼用途，有零售及酒店等，初步打算以逾半楼面做写字楼，另会有一个具规模的商场以及酒店部分，会分阶段落成，项目将会长线持有。翻查资料，今次并非南丰首次中标东九龙地皮，2015年初曾夥拍领展以近59亿元投得一幅九龙湾商业地。
每呎楼面地价近万三
该地皮为启德第1F区2号商业地，上周五截标时吸引12间财团竞投，包括长实、新地、恒地、新世界、鹰君、华懋、九仓等多间传统发展商，竞争激烈，但最后由南丰大手笔以超过246亿元中标，每呎楼面地价12,863元，除较市场预期上限1.2万元高7.2%外，相比6个月前利福国际以每呎6,733元买入的同区第1E区2号商业地更高91%，地价之高也大出市场意料。
中原地产测量师张竞达表示，今次成交价超乎市场预期，反映发展商极为看好启德新区未来发展。美联工商舖行政总裁黄汉成表示，近年政府卖出的商业地全数落入港资手中，中资未有进帐，相信因商业项目以长线收租为主，资金回笼速度较住宅慢，故影响中资财团入标意慾。
料东九业主封盘反价
黄汉成续说，今次地皮的每呎楼面地价，较现时东九不少商厦的呎价还要高，形成「面粉价」高于「面包价」，预料将令不少东九商厦业主封盘或反价，区内未来3个月的交投将会减少，并形成「价升量跌」的情况。
戴德梁行香港董事总经理萧亮辉预计，项目的总投资金额将超过340亿元，预计落成后写字楼部分呎租可达35至40元。他指，现时九龙东写字楼租金虽因短期内新供应量多而受压，但启德商业项目预期于2022年落成，届时配合2021沙中线全线通车，将有助吸纳部分中区的跨国公司进驻，并带动未来九龙东的写字楼租金增长。
中原(工商舖)工商部高级区域营业董事卢伟德预料，现时东九龙区甲级商厦海景单位业主叫价大约在1.6万至1.7万元水平，启德商业地高价成交，预料区内商厦呎价将会有显着升幅，整体平均会有一成的提价空间，个别向海优质单位更会大幅调升价格至两成左右。而作为区内大业主之一的亿京更于卖地有结果前，向地产代理宣布旗下东九龙物业于明日起全面提价，幅度约6至7%，在启德地王公布招标结果后，更不排除于稍后会有更大的加幅。
楼价连升13月 累涨21%
官方编制的本港楼价指数连升13个月，4月份最新报327.4点，累计升20.6%，并连续6个月破顶；当中以细码单位升幅最劲，按月升2.6%。业界人士称，虽然指数连创高位，但市场需求仍然强劲，预计下半年再有5%升幅。
据差估署最新数字，4月份私宅售价指数最新报327.4点，按月升2.1%，连升13个月累计达20.6%，而按年升19.8%。各类型单位中，实用面积少于431方呎（40平方米）的A类单位的楼价继续跑赢大市，4月份报363.1点，按月劲飙2.6%，升幅冠绝各个类别，指数同样连升13个月，达21.8%，而今年首4个月则累升达7.3%。反观1,075方呎（100平方米）以上的大码单位，4月份按月仅升1.1%，明显落后大市。
租金追升亦破顶
至于租金指数亦告破顶，4月份最新报178点，按月升0.3%，打破2015年9月的177.5点纪录，按年升8.9%，今年首四月累升2.5%。值得一提的是，今年3月经修正后的租金指数报177.5点，意味虓矰諯痕髐竷迨w追平旧纪录。另外，4月份A类细码单位最新报194.9点，连续3个月破顶。
戴德梁行大中华区副总裁及大中华区策略发展顾问部主管陶汝鸿指， 指数反映升幅明显已去到一个高水平，买家转趋观望态度，下半年成交量将会放缓；而早前金管局推出的辣招亦只会对外地炒家有影响，基于用家需求仍然很强，预计下半年楼价仍会升5%，全年累积升幅将会达20%。虽然香港银行已加息10点子，但相信仍有少数资金充裕的买家把握低利率入市。
美联物业住宅部行政总裁布少明表示，目前辣招影响下楼价仍然上升，而且政府正面临换届，相信这段时间政府不会有新楼市措施。但当7月新政府上场后，楼价持续上升，预料新一届政府会有相关降温措施，但应该不会再由管理需求茪漶A否则只会令市场上二手供应更少。他估计当局会公布更多只供首置的土地供应详情之类，让市场对楼宇供应增加信心。
责任编辑：张斐