【文汇网讯】（香港文汇网 记者 毛丽娟）在 2018年开年之际，南京、郑州、兰州等多个二线城市出台人才引进政策或者定向取消限购，引起市场对楼市政策的讨论。而这一被市场视为定向「放松」的政策也刺激地产股开年以来连续大涨，截止到1月底，整个板块上涨超过10%，部分个股更是涨幅超过20%。其中，蓝光发展、世茂股份、华夏幸福、金地集团、绿地控股、大龙地产、华远地产涨幅逾20%，万科A、中房股份等20只个股涨幅超过10%。
行业集中度提升 优质企业业绩释放
中信建投房地产行业首席分析师陈慎认为，户籍制度变化以及限售限购政策的结构性调整是刺激此次地产股上涨的主要原因。人才引进的政策对房产需求是可以带来增量改善的，尽管增量的规模还需观察；此外，类似兰州缩小限购区域范围、购房后三年内不准销售的政策，一方面可以提振一手房销售市场，促进去库存，另一方面以限售打击投资性需求。
陈慎分析，近期出台人才引进政策的城市大多集中在二线城市，背后反映的是城市之间对人才的争夺。在一线城市人口管控愈发严格的背景下，对溢出人口红利的把握将成为多数二三线城市未来的焦点，而这也将成为房企未来重新对城市评估的重要标准。
值得关注的是，陈慎判断，这次政策焦点在于博弈，而不是大放松的开始。 「调控政策不动摇」的框架在2018年不会变化，地方政府更多地是在「差别化调控」上做文章，而博弈的持续性依然有待观察，倘若地方政策超出中央可接受范围，甚至还会有政策加码的风险。
他建议关注一二线城市的供给口径的边际改善，认为一二线城市在经历了2017年的缩量之后，虽然政策管控口径难以变化，但是预售证管理等带来的供给端边际改善是值得期待的。在2018年整体市场量价稳定的基础上，行业集中度的提升仍将带来优质企业业绩持续释放的机会。
供不应求支撑一二线城市房价
申万宏源房地产行业分析师曹一凡表示持续看好核心都市圈内一二线城市的房地产市场，受益于这些市场的地产股也将有很好的股价表现。根据《全国国土规划纲要（2016—2030年）》中的约束性指标国土开发强度，按照17%的住宅用地供应比例测算下的2016-2020年预计减少37%的住宅用地供应，2020-2030年预计减少46%的住宅用地供应。根据一线城市2017-2020年的土地供应计划测算，至2020年一线年均新增建筑面积4130万平（不含租赁），而2012-2016年一线城市商品住宅年均销售面积4449万平，一线城市商品房市场供不应求格局难变。
曹一凡分析，供给持续小于需求是支撑一二线城市房价的核心逻辑，而核心城市逐步进入存量时代，政府财政有空间为发展租赁让利决定了一二线依然是未来租赁市场发展的主要区域。
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