图：深圳启动二次房改将可以更好地保障人才安居，吸引海内外人才。图为深圳市龙岗区布吉一在建楼盘
【文汇网讯】据大公报记者李昌鸿报道，深圳住建局本月初出台了一项新的住房改革政策，俗称「二次房改」，计划到2035年新增170万套住房，其中保障房比例要佔到60%。美联物业全国研究总监何倩茹在作客《大公报》「财经下午茶」时表示，该措施有助于深圳更好地吸引人才，以及增强城市竞争力。同时，可以较好地稳定居民对未来楼市的预期，体现出政府租购并举和住有所居两大思路，这也是将来内地房地产市场的基调。
这项名为《深圳市人民政府关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见(征求意见稿)》(简称意见稿)的政策计划未来供应三类住房：市场商品住房40%，包括市场商品住房在内的政策性支持住房40%，公共租赁住房20%。具体而言，就是到2035年，深圳将新增建设筹集各类住房共170万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。
增强人才吸引力
何倩茹分析称，意见稿中深圳明显加大保障性住房的建设比例，使保障房与商品房的比例在2035年有望达到6：4，市民住有所居将会成为现实。这样的比例无论是在内地还是全世界范围内，都是较高的水平。从社会民生角度看，房地产市场的平稳发展，可以有效降低高房价带来的焦虑，增强居民幸福感，即使对于一些刚到深圳打拚的学生，也不会因为高房价、高租金而被挤出。因此，意见稿十分有利于增强深圳的吸引力，促进深圳经济的匀速发展。
不过，征求意见稿新增住房的规模是按照2035年常住人口预计达到1800万人来推算的，但实际上，根据民间的统计，深圳的常住人口已超过2000万人。所以在何倩茹看来，新增住房供应还是不足的。此外，一些政策性的住房，在意见稿中，它在一定的年限后通过补偿地价差价，可以流入一般商品住房进行交易。而她认为，政策性住房应当在全年限封闭流转，而且应该是在特定的人群中流转，如此才能更加有效的稳定政策性住房未来价格议价的可能性。
对中产照顾不多
征求意见稿向人才倾斜非常明显，但是对中产阶级的照顾却不多。她分析道，未来十八年，68万商品住房会供应市场，不过根据过去十年的平均需求量来看，深圳每年新房销售量达到4.4万套，未来十八年68万套，也就是每年大约3.8万套商品住房的供应量是否能够满足。因此，在新增住房供应量没有明显增加的情况下，房价呈现上涨的趋势。
她预计，未来深圳二手房的交易量，或者说二手房在整个商品房交易的佔比会进一步上涨。综合以上所述，对于中产阶级来说，他们买不起高价房，又没有资格申请保障性住房，这对于他们在深圳稳定的生活会带来很大影响。因此，她建议，深圳需增加一些普通商品住房的土地供应，才能根本地解决房价越走越高和房屋供应不足带来的恐慌性购房问题。
鉴于真正的商品房供应量在减少，故她判断，深圳这两年的房价还是保持一个平稳的态势，但是从长期来看，还是看涨。
对于深圳「二次房改」，何倩茹相信，未来内地将会有一些城市参考借鉴，并据此向市民发出信号，不要恐慌地买房，房价是可以稳定住的。她认为，政策带出来的信号比政策本身会更有意义，因为可以给予市民和市场一个稳定的预期。
拿地挑战大开发商加快转型
深圳「二次房改」对于开发商来讲是一大挑战，因为他们想在深圳拿地会变得更加困难。何倩茹表示，无论深圳有没有「二次房改」的出现，开发商都会面临没有土地可供开发、商品房建设量日渐减少、业绩进一步下滑等问题。所以，不少开发商都在积极应对，纷纷加快推进业务向多元化转型。
何倩茹注意到，有些开发商慢慢地把房地产开发的佔比缩小。同时，由于租赁市场蓬勃发展，有不少开发商逐渐从开发转向物业管理，进军长租公寓业务。另外，也有转向商业市场、写字楼和购物中心等相关业务。即便商业地产领域的业务增速很快，但她还是提醒开发商应当控制风险，毕竟每个城市都不一定需要这么多的商业地产。
此外，开发商还积极进行工业园区的开发，因为工业园区整体的开发和运营，对于城市经济发展的促进作用明显，故工业园区开发也很受诸多城市的欢迎，此中所蕴藏的商机值得关注。
大湾区规划或引来新一波调控
令人特别关注的粤港澳大湾区，五月份已有六个城市出台了大大小小不等的楼市调控政策，主要是维持市场平稳发展。因为对应时间点是大湾区的整体规划有望近期出台，目前整个大湾区的楼市，虽然处于蠢蠢欲动的状态，但表面上还是比较平静的，因为各地政府把控较好。所以，何倩茹预计，港澳大湾区规划出台后，估计部分城市的楼市调控政策是有机会再调整的，同时也会更加严格。
她分析称，加大调控的主要目的还是为了保证整个大湾区的经济发展不要被房地产绑架。从以前的经验看到，如果房地产过度发展，会影响到实体经济。从目前来看，也不会说大力打压房地产市场，但起码不会让它发展得过于蓬勃火爆。
从全国楼市来看，她认为，整体较稳定。尤其是一线城市的成交量从去年的低位慢慢地回升，虽然速度不快，但势头较好。而且整个一线城市的楼价把控得还是比较平稳，惟三四线城市楼价出现了比较大的波动。
她还注意到，五月份，内地有超过40个城市出台了50余次的调控政策，这些政策主要集中在三四线城市。现在无论是国家还是地方政府，会随着重大规划出台，相对应地推出配套的楼市调控政策。从目前情况来看，稳定作用不错，比如海南岛、雄安新区，整个房地产市场的情况比较平稳。
来源：大公报6月28日B3
责任编辑：苏莱